對(duì)策：  

1、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，保障市場(chǎng)功能的充分發(fā)揮。  

建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理和跟蹤管理、實(shí)行商品房合同備案和商品房預(yù)售登記制度，房地產(chǎn)管理部門要依法查處違規(guī)行為，并記入房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)信用檔案，公開予以曝光。  

2、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度和管理，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。  

建設(shè)管理部門嚴(yán)格審查，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門要嚴(yán)格執(zhí)行購買經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)、審批、公示制度。同時(shí)，嚴(yán)格控制非住宅和高檔商品住宅建設(shè)，努力增加中低價(jià)位、中小戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房供給。  

3、調(diào)整建設(shè)用地供應(yīng)，嚴(yán)格土地管理，規(guī)范土地市場(chǎng)。  

完善住房保障制度，健全市場(chǎng)體系。進(jìn)一步深化住房分配貨幣化改革，加強(qiáng)住房公積金的歸集、管理和使用。搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民換購住房。在房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的城市，住房二級(jí)市場(chǎng)交易量應(yīng)大于住房一級(jí)市場(chǎng)的交易量，應(yīng)該形成高收入者購買商品房，他們騰出來的二手房會(huì)被下一收入層次的家庭占有，下一收入層的二手房又會(huì)繼續(xù)向下傳遞，以形成住房一、二級(jí)市場(chǎng)的良性互動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。  

4、建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，促進(jìn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。  

加速推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，利用證券市場(chǎng)的功能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的資本大眾化。鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，減輕銀行風(fēng)險(xiǎn)。積極采取措施扶持優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)，使其盡快做大、做強(qiáng)，還要在房地產(chǎn)領(lǐng)域全面引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，充分運(yùn)用資本市場(chǎng)，通過收購、兼并推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張，通過優(yōu)勝劣汰，加速房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)步伐。  

5．高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。各級(jí)政府要切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度；認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查；建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，違規(guī)、違法行為公開予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布；正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求。  

6．我們要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)管理，解決中低收入家庭住房問題。  






住房問題（二）-------經(jīng)濟(jì)適用房問題  

經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)建立合理住宅供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃布局調(diào)整，深化住房制度改革，滿足中低收入家庭住房需求等方面的作用。體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房政策性和保障性要求，大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，嚴(yán)格控制供應(yīng)范圍和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)健康發(fā)展是各級(jí)政府控制房?jī)r(jià)的重要舉措。  

問題：  

1.供應(yīng)與需求脫節(jié)。  

2.戶型超標(biāo)和開放商暴利問題。  

3.銷售環(huán)節(jié)上的漏洞。漏洞主要有兩個(gè)：一個(gè)是開發(fā)商的“瞞”，即留下一定數(shù)量的房號(hào)自己操縱；另一個(gè)是購房者的“騙”，即不符合條件的騙購經(jīng)濟(jì)適用房。  

原因：  

1．各地政府規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，沒有明確地側(cè)算出需求量；之所以沒有明確測(cè)算出需求量，是因?yàn)閷?duì)購買者收入的界定標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，經(jīng)濟(jì)適用房的保證面過于寬泛。  

2．戶型超標(biāo)有一定的歷史原因：房改之初，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房承擔(dān)著一定的擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的任務(wù)，因而建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)限制不嚴(yán)。開放商暴利問題的原因是：政府管理部門監(jiān)管不嚴(yán)。  

3．開發(fā)商的“瞞”，一個(gè)重要原因是：當(dāng)初經(jīng)濟(jì)適用房放量供應(yīng)，項(xiàng)目過多，由政府銷售存在一定困難。購房者的“騙”，其重要原因是：居民收入透明度不夠。  

4．經(jīng)濟(jì)適用房制度不健全。主要表現(xiàn)為：價(jià)格的雙軌制、法律制度不健全、缺管統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)控機(jī)制等。  

對(duì)策：  

(1)在我國(guó)推行以解決中低收入者住房問題為重點(diǎn)的住房分類供應(yīng)制度；  

(2)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房給予優(yōu)惠政策，并理所當(dāng)然地調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用房的戶型、房?jī)r(jià)和供應(yīng)對(duì)象；  

(3)大比重地建設(shè)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)得小戶型、低造價(jià)住房。在今后十年內(nèi)，各城市年建設(shè)小戶型、低造價(jià)住宅的比重，逐步達(dá)到占住宅總量的60%。為把計(jì)劃落到實(shí)處，城市政府每年要把小戶型、低造價(jià)的建設(shè)計(jì)劃，有計(jì)劃地分解下達(dá)到每個(gè)待建的住宅小區(qū)。同時(shí)制定法規(guī)，凡不按計(jì)劃建設(shè)小戶型、低造價(jià)住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，要給予高額罰款，直至取消營(yíng)業(yè)執(zhí)照的處罰；  

(4)有區(qū)別地運(yùn)用稅費(fèi)的調(diào)節(jié)作用，使之充分產(chǎn)生鼓勵(lì)小戶型、低造價(jià)住宅，抑制大戶型、高造價(jià)住宅的作用。  

（5）完善經(jīng)濟(jì)適用房法律制度。  

（6）建立統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理部門。