【社會(huì)問(wèn)題的背景】

　　(1)2010年8月16日，北京市政府辦公廳印發(fā)了《2010年加強(qiáng)投資調(diào)控做好全年投資工作任務(wù)分工方案》。本市將通過(guò)調(diào)控和平衡拆遷安置補(bǔ)償水平，控制拆遷成本。市住建委將針對(duì)拆遷成本過(guò)快上升，制定合理、可操作措施。

　　(2)根據(jù)《方案》，北京市將建立重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域投資月度監(jiān)測(cè)機(jī)制。每月5日前，各相關(guān)部門、區(qū)縣報(bào)送城市南部地區(qū)、六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、50個(gè)重點(diǎn)村、通州國(guó)際化新城、未來(lái)科技城、永定河綠色生態(tài)發(fā)展帶、首鋼廠區(qū)及周邊區(qū)域、麗澤商務(wù)區(qū)、雁棲湖生態(tài)發(fā)展示范區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域投資進(jìn)展、形象進(jìn)度及存在的問(wèn)題。根據(jù)《方案》安排，將由市住建委牽頭，會(huì)同市政府法制辦、市農(nóng)委、市國(guó)土局等部門，對(duì)本市拆遷政策進(jìn)行系統(tǒng)梳理，加大行業(yè)和區(qū)域拆遷政策指導(dǎo)。針對(duì)拆遷成本過(guò)快上升，制定合理、可操作的措施。各區(qū)縣將加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)拆遷安置補(bǔ)償水平的調(diào)控與平衡，合理控制拆遷成本。

　　(3)按照計(jì)劃，2010年度北京市供地總量達(dá)到6400公頃，其中2500公頃用于住宅，其余的土地用于基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、體育、行政等項(xiàng)目。1250公頃的政策性住房用地中，廉租房及公租房用地50公頃，經(jīng)適房用地200公頃，限價(jià)房及定向安置房用地1000公頃。今年上半年，北京市實(shí)際供應(yīng)住宅用地1450公頃，完成全年計(jì)劃住房用地供應(yīng)量的58%，與去年同期相比增加了400%。據(jù)了解，去年北京實(shí)際供應(yīng)土地約6000公頃，比今年少400公頃，其中住宅用地供應(yīng)1523公頃，比今年少了近1000公頃，當(dāng)年北京土地出讓金實(shí)收494.17億元。

　　(4)目前，北京的情況是拆遷成本越來(lái)越高，拆遷難度越來(lái)越大。以通州為例，目前大多數(shù)房屋均價(jià)在2萬(wàn)元/平米左右。通州運(yùn)河核心區(qū)及西海子棚戶區(qū)居民拆遷的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平米1.5萬(wàn)余元。而去年上營(yíng)棚戶區(qū)拆遷每平米補(bǔ)償8000余元，有關(guān)部門稱，今年的評(píng)估仍采用市場(chǎng)比較法，但充分考慮了周邊住宅一年來(lái)的價(jià)格變化。拆遷成本是土地成本的一部分，加上土地入市土地出讓金，一級(jí)開(kāi)發(fā)單位資金的成本，這些成本加在一起，它的上漲速度和由此產(chǎn)生的成本提高，對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大推力。政府如果想控制房?jī)r(jià)，勢(shì)必要控制土地成本，控制土地成本則需控制拆遷成本。按照通州的土地成本計(jì)算，已經(jīng)接近現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，有的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)樓市政策的調(diào)整，房?jī)r(jià)回到每平米2萬(wàn)元，甚至還要低。而再入市的土地成本勢(shì)必因拆遷成本提高而上漲，如果不控制拆遷成本，房?jī)r(jià)是無(wú)法控制的。

　　(5)拆遷，城市發(fā)展中一個(gè)不可回避的問(wèn)題，控制成本和被拆遷人的利益訴求，兩者如何平衡更是一個(gè)難題。一位參加去年4月西長(zhǎng)安街道路拓寬拆遷工作的負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)時(shí)拆遷過(guò)程中不但首次根據(jù)市場(chǎng)價(jià)為居民定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，還推出了一系列配套政策，比如組織居民選購(gòu)限價(jià)房、發(fā)放殘疾人補(bǔ)貼、為下崗人員組織專場(chǎng)招聘會(huì)等，看似跟拆遷工作沒(méi)關(guān)系的一系列工作都成了拆遷辦的事。該人士表示，雖然做了一些提高拆遷成本的事情，但是拆遷工作進(jìn)展順利，這樣做比房子“拆不動(dòng)”要值。

　　2009年4月，北京西長(zhǎng)安街拆遷工程，首次嘗試參照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予拆遷補(bǔ)償款，補(bǔ)償基礎(chǔ)價(jià)格達(dá)到3萬(wàn)元／平米；此前，北京市的拆遷按基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估。如果按以往方式，該地區(qū)最多補(bǔ)償8800元/平米。當(dāng)時(shí)有專家評(píng)論，這樣做有利于開(kāi)展拆遷工作，但是也提高了拆遷成本，同時(shí)抬高了地價(jià)。

　　即便如此，2010年6月，北京市還是提出對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)采取參照同地段的市場(chǎng)價(jià)格法。輿論對(duì)此做法普遍高度評(píng)價(jià)。

　　“你把人家房子拆了，總得讓人家有能力購(gòu)買新房子。”回憶當(dāng)時(shí)的拆遷工作時(shí)，該負(fù)責(zé)人表示，自己雖然是拆遷指揮部的負(fù)責(zé)人，但干的事情基本都是拿著百姓的需求找領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)的事。他說(shuō)，他的很多工作，都是入戶了解居民的需求，回頭跟上級(jí)單位提要求，盡量讓老百姓的需求得到滿足，盡量保證拆遷順利。

　　據(jù)介紹，西長(zhǎng)安街拆遷區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，居民居住條件、居住環(huán)境較差，戶均住房面積約20平米。按此計(jì)算，一戶居民實(shí)際拿到的拆遷款在80萬(wàn)元上下，可能不夠買一套滿意的商品房。此外，該地區(qū)還有9平米左右的住戶，“就算一平米10萬(wàn)元，能買多大的房？”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們組織了3處價(jià)格約在6000元／平米的限價(jià)房和一些二手房源供居民選擇，同時(shí)針對(duì)一些特殊困難群體，為他們申請(qǐng)廉租房；針對(duì)殘疾人，單獨(dú)發(fā)放殘疾人補(bǔ)貼，盡量保證滿足居民的需求。 

　　【核心觀點(diǎn)】

　　(1)拆遷成本越來(lái)越高，造成大家對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期越來(lái)越高，拆遷難度加大，造成土地供應(yīng)減少，土地供不應(yīng)求自然導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲。這就是政府加大土地供應(yīng)，妥善把握土地入市交易節(jié)奏的重要原因。如果土地成本降下來(lái)，政策房租售價(jià)格也自然下降，緩解供需矛盾。目前因拆遷補(bǔ)償造成的矛盾越來(lái)越多，重點(diǎn)村改造等重點(diǎn)工程進(jìn)度受到影響，但控制拆遷補(bǔ)償可能會(huì)加重拆遷戶與拆遷方的矛盾，這是導(dǎo)致調(diào)控拆遷成本的難點(diǎn)，需要在就業(yè)、住房等方面有配套政策。

　　(2)從拆遷政策的演變歷程來(lái)看，戴斌老師認(rèn)為這次北京市政府率先在政策文件的角度，對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，執(zhí)行了“標(biāo)準(zhǔn)下行”的調(diào)控政策。這實(shí)際上也是目前國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)補(bǔ)充性對(duì)策，也是與時(shí)俱進(jìn)的一個(gè)舉措�；蛟S很多人會(huì)不理解，以下戴老斌師帶大家一起回顧以下“過(guò)去的情況”：

　　以前，我們是主動(dòng)“增加”拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)動(dòng)拆遷補(bǔ)償?shù)臐q幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房?jī)r(jià)的漲幅，導(dǎo)致居民不愿搬遷，從而引發(fā)民怨和頻繁的上訪。后來(lái)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上去了，這方面的矛盾也就少了。

　　而“現(xiàn)在的情況”和以往有了很大不同�！冻鞘蟹课莶疬w管理辦法》規(guī)定動(dòng)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由地方政府制定。城市有“貧富”，補(bǔ)償有“高低”�？赡茉�“部分城市”中居民并不愿動(dòng)遷，但在財(cái)力雄厚的一線城市和部分二線城市中，由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高，絕大多數(shù)居民是渴盼動(dòng)遷的。但是，“羊毛出在羊身上”，“高額的拆遷補(bǔ)償”很可能轉(zhuǎn)嫁到未來(lái)的房?jī)r(jià)上，導(dǎo)致了目前大城市市中心的放假居高不下。所以，大城市的地方政府(如北京、上海)才需要調(diào)控目前過(guò)高的“拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”。當(dāng)然，大的方向是沒(méi)有問(wèn)題的，但是“調(diào)控”不意味著“一味降低”，中宜教育戴斌老師認(rèn)為：要實(shí)事求是，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，合理為拆遷“定價(jià)”。這才是地方政府需要重視的關(guān)鍵問(wèn)題。

　　(3)從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，城市拆遷實(shí)際上是政府、開(kāi)發(fā)商和被拆遷戶追求自身利益最大化的博弈過(guò)程。政府獲得的是公共利益的最大化，即加快舊城改造，改善人居環(huán)境。因此，中宜教育戴斌老師認(rèn)為城市拆遷是政府、開(kāi)發(fā)商與被拆遷戶動(dòng)態(tài)博弈的復(fù)雜過(guò)程，在開(kāi)發(fā)商與被拆遷戶的博弈中，政府從加快舊城改造，保護(hù)處于弱勢(shì)的被拆遷戶利益出發(fā)，單純提高拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而沒(méi)有相關(guān)的配套措施跟進(jìn)，雖然短期內(nèi)可使被拆遷戶受益， 但仍然會(huì)出現(xiàn)很多后續(xù)的問(wèn)題。 因此，調(diào)控補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是正確的，但是千萬(wàn)不能忽視了拆遷的另一問(wèn)題，“拆遷戶”的“安置”以及“配套措施跟進(jìn)”的問(wèn)題。有時(shí)候，不一定全部以“貨幣”形式補(bǔ)償“拆遷戶”，合理政策性安置，也是一個(gè)很重要公共調(diào)控手段。