【社會(huì)問題的背景】

（1）所謂“公租房”，其全稱為公共租賃住房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金水平，面向北京市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。按照《北京市公共租賃住房管理辦法（試行）》規(guī)定，其配租對(duì)象為北京市中低收入住房困難家庭（包括已通過廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭）。租賃期限最長(zhǎng)為5年，合同期滿承租家庭應(yīng)當(dāng)退出住房。需要續(xù)租的，應(yīng)在合同期滿前3個(gè)月內(nèi)提出申請(qǐng)。

（2）北京市住建委，2010年5月24日發(fā)布的《北京市公共租賃住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則(征求意見稿)》，顯示公租房戶型分為四類：30平方米左右的廳室合一單居、40平方米左右的小套型、50平方米左右的中套型以及60平方米以下的大套型。公租房小區(qū)機(jī)動(dòng)車位參照經(jīng)濟(jì)適用房“十戶兩車位”標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，公租房配租不會(huì)排斥達(dá)到中等收入的有車家庭。

“設(shè)計(jì)戶型應(yīng)以中小套型為主，適當(dāng)配置大套型，層高2.7米。這四類戶型中，套型面積上下浮動(dòng)不超過5%。”市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，廳室合一的單居套型可按照宿舍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，廚房應(yīng)具備使用簡(jiǎn)單電加熱和排煙廚具的條件，而其余三類戶型廚房使用面積不低于4平方米；公租房衛(wèi)生間使用面積不低于3平方米；陽臺(tái)建筑面積均不大于4平方米。

為了讓租戶可以“拎包入住”，公租房廚衛(wèi)內(nèi)的配套設(shè)施在竣工時(shí)將可滿足基本生活需求：廚房應(yīng)當(dāng)配備灶臺(tái)、洗菜盆、操作臺(tái)；宜采用廚房整體式櫥柜。單面布置廚具或雙面布置廚具時(shí)，居民做飯時(shí)的操作空間寬度不小于0.9米。衛(wèi)生間應(yīng)配備洗面盆、盥洗鏡、坐便器、淋浴噴頭、排風(fēng)扇等必要設(shè)施設(shè)備。戶內(nèi)應(yīng)預(yù)留洗衣機(jī)位置，并設(shè)置上、下水管線。

由于未來入住居民基本是就近入住的正在輪候政策性住房的家庭和產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工，公租房小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃也充分考慮到了居民出行需求：如配建殘疾人助力車、小型三輪車及自行車停車位，公租房機(jī)動(dòng)車位參照經(jīng)濟(jì)適用房“十戶兩車位”標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，每戶自行車位不應(yīng)少于2輛，宜利用地下空間集中設(shè)置停車庫。

在租戶的生活服務(wù)方面，入住公租房的生活水、中水、燃?xì)獾扔?jì)量應(yīng)使用IC卡，實(shí)現(xiàn)計(jì)量付費(fèi)一體化。公租房應(yīng)采取集中供熱方式供暖，戶內(nèi)應(yīng)分室設(shè)置溫控裝置，并應(yīng)設(shè)置分戶熱量計(jì)量或分配裝置。公租房在市政中水輸配水管線覆蓋范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)優(yōu)先使用市政中水；沒有市政中水的，建筑面積5萬平方米以上的小區(qū)，應(yīng)配套設(shè)計(jì)、建設(shè)中水系統(tǒng)。

2010年北京市公租的建設(shè)計(jì)劃是1萬套、約50萬平方米。“導(dǎo)則”明確了公租房應(yīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)——采用工廠生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格的預(yù)制成品或部品，減少現(xiàn)場(chǎng)加工材料所造成的浪費(fèi)和污染。

（3）根據(jù)財(cái)政部在2010年全國(guó)兩會(huì)所作的財(cái)政預(yù)算報(bào)告，盡管2009年全國(guó)在保障性住房上的支出增加了202.7%，但一年的總支出也只有550.56億元。就是把它提高到1000億元，并全部用于公租房建設(shè)，政府一年也只能提供3333萬平方米公租房，只夠解決167萬人的住房問題。

（4）北京3個(gè)近期開工的公租房項(xiàng)目成本租金為22元-30元/平方米·月的消息引發(fā)持續(xù)熱議。面對(duì)部分媒體“公租房租金高”的質(zhì)疑，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，成本租金并非將來實(shí)際收取的租金，實(shí)際租金會(huì)比市場(chǎng)價(jià)低。而部分媒體則認(rèn)為，若公租房單位面積租金只是“略低于市場(chǎng)水平”，那就喪失了保障性，并據(jù)此建議放棄建設(shè)公租房，改由直接發(fā)錢補(bǔ)貼“夾心層”去租商品房。

(5)數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京全市住房租賃均價(jià)為2797元/月·套，同比上漲13.2%，其中城八區(qū)為2885元/月·套，同比上漲13.49%。而2009年，北京應(yīng)屆畢業(yè)生月均工資不過2472元。顯然，市場(chǎng)房租過快上漲，已經(jīng)讓穩(wěn)定房租成為繼調(diào)控房?jī)r(jià)之后的重大民生課題。此外，市場(chǎng)提供的出租房源大部分是多居室、大戶型，很多租房者只能通過合租等方式分?jǐn)傋饨饓毫Α?/p>

可以說，長(zhǎng)期以來，可供租賃的商品房未必很缺，缺的是小戶型、低總價(jià)的租賃房，缺的是長(zhǎng)期穩(wěn)定、能提供正規(guī)手續(xù)與基本服務(wù)的租賃房�，F(xiàn)實(shí)中，大量租房人長(zhǎng)期處于不安定的心理狀態(tài)中，常為房東單方提價(jià)、突然收房轉(zhuǎn)售、不提供發(fā)票無法支取公積金等問題所苦惱。試想，即使補(bǔ)貼，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)自動(dòng)提供麻雀雖小卻五臟俱全的穩(wěn)定租賃房源呢？有限補(bǔ)貼，又如何填補(bǔ)房租上漲的缺口和中介炒作的黑洞呢？

公租房的存在，并不只是為“夾心層”多提供一些租房選擇，也不只是為保障這部分人擁有更獨(dú)立的空間、更體面的生活。正如手中握有儲(chǔ)備糧就能穩(wěn)定糧價(jià)一樣，掌握一定規(guī)模的公租房，政府在相當(dāng)程度上就擁有了租房市場(chǎng)乃至整個(gè)樓市供求的“制衡器”，進(jìn)而能夠更好地規(guī)范和穩(wěn)定市場(chǎng)，緩解住房難問題。

在近期開工的3個(gè)公租房項(xiàng)目中，有兩個(gè)都屬于企業(yè)利用自有土地建設(shè)，將優(yōu)先配租給本單位職工，這更說明北京建設(shè)公租房的任務(wù)十分緊迫，加大供給是當(dāng)務(wù)之急。為此，我們需更多思考的是如何多渠道籌措公租房房源，如何最大限度盤活社會(huì)資源投入公租房建設(shè)，如何降低公租房建設(shè)資金門檻，等等。

今年，北京計(jì)劃新建超50萬平方米公租房。在公租房從無到有、積少成多，住房保障方式從過去的以售為主轉(zhuǎn)向租售并舉乃至以租為主的過程中，我們可以提出建設(shè)性建議，比如要求政府加大對(duì)保障房的財(cái)政投入，要求公租房租金定價(jià)方式更透明、考慮中低收入人群的實(shí)際承受能力，要求公租房配租范圍逐漸擴(kuò)大至外來常住人口，等等。但草率判定公租房“不夠?qū)嵒?rdquo;、要求停建公租房，卻未免過于武斷和不負(fù)責(zé)任。

【核心觀點(diǎn)】

（1）公租房只能是保障房的一種形式，雖然發(fā)展空間還很大，但單靠這種形式是無法滿足這么多的缺口的。中宜教育戴斌老師認(rèn)為，解決之道是加快中小城鎮(zhèn)化的步伐，分流大城市的人群密度。只有中小城市有機(jī)會(huì)了，交通成本和交易成本減少了，才能從根子上解決大城市的居住問題。同時(shí)，公租房應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注剛剛畢業(yè)的大學(xué)生和一些有技術(shù)性的農(nóng)民工住房問題，至于城市低收入者他們住房還是主要靠拆遷分房和廉租房來解決。

（2）增加公共租賃住房數(shù)量，降低公共租賃住房入住門檻，不僅體現(xiàn)出政府對(duì)民生的關(guān)注，同時(shí)也有利于政府加強(qiáng)對(duì)外來人口的管理，提高社會(huì)管理效率，是件惠及民眾，有利社會(huì)管理的好事。地方政府應(yīng)該在加強(qiáng)對(duì)房屋租貸市場(chǎng)的監(jiān)管的同時(shí)，盡快打破公租房戶籍限制，讓民生工程惠及更多百姓。

（3）從支持公租房的角度看，公租房的存在，并不只是為“夾心層”多提供一些租房選擇，也不只是為保障這部分人擁有更獨(dú)立的空間、更體面的生活。正如手中握有儲(chǔ)備糧就能穩(wěn)定糧價(jià)一樣，掌握一定規(guī)模的公租房，政府在相當(dāng)程度上就擁有了租房市場(chǎng)乃至整個(gè)樓市供求的“制衡器”，進(jìn)而能夠更好地規(guī)范和穩(wěn)定市場(chǎng)，緩解住房難問題。

（4）“公租房”目前正經(jīng)歷“從無到有、積少成多”的過程中。我國(guó)的住房保障方式，正在從過去的“以售為主”轉(zhuǎn)向“租售并舉”乃至“以租為主”的過程中。因此，現(xiàn)在問題的關(guān)鍵是，地方政府應(yīng)該進(jìn)一步加大對(duì)保障房的財(cái)政投入，要求公租房租金定價(jià)方式更透明、考慮中低收入人群的實(shí)際承受能力，要求公租房配租范圍逐漸擴(kuò)大至外來常住人口。中宜教育戴斌老師認(rèn)為，不管“公租房”目前存在怎樣的“所謂漏洞”，只有不斷“前進(jìn)”才是“大勢(shì)所趨”，任何時(shí)候，在政策沒有完善之前，輕易否定“公租房”，甚至希望走“回頭路”的想法，都將是一個(gè)錯(cuò)誤的選擇。