【社會(huì)問(wèn)題的背景】

　　(1)2010年9月29日，國(guó)家有關(guān)部委再推多項(xiàng)針對(duì)樓市的鐵腕政策。這些措施主要有：各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度、完善差別化的住房信貸政策、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策、切實(shí)增加住房有效供給、加大住房交易市場(chǎng)檢查力度等。

　　(2)新規(guī)暫停外地人購(gòu)房貸款。完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定；各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。

　　(2)上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，新政“一刀切”將有利于打壓投資投機(jī)性購(gòu)房，尤其是外地投資投機(jī)者。

　　二套貸款比例不低于五成、三套停止貸款、非本地居民需一年以上納稅證明等規(guī)定，北京從5月1日起就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，最大的變化就是首付調(diào)整至三成及以上，對(duì)剛湊齊首付的首次貸款購(gòu)房人群打擊較大。

　　“9月以來(lái)，北京90平方米以下仍能申請(qǐng)到首付二成，公積金貸款90平方米以下首套房的首付也是二成。如今全部提為首付三成，部分資金不足的借款人可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。”偉嘉安捷分析師吳昊說(shuō)。

　　(3)財(cái)政部2010年9月29日晚發(fā)布公告稱，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。此外，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

　　(4)新規(guī)查哄抬房?jī)r(jià)陰陽(yáng)合同。依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。對(duì)有囤地、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

　　新規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)擴(kuò)大了“制裁”范圍。此次國(guó)家明確表示，故意拖延工期或者是捂房惜售的開(kāi)發(fā)商，將被禁止進(jìn)行股票交易，這對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)絕對(duì)是重磅威懾。而且，新政首次提及查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。

　　多名房產(chǎn)專家認(rèn)為，多部委密集發(fā)布政策表明政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)定態(tài)度。此次調(diào)控波及的范圍更廣、力度更大，將在很大程度上改變市場(chǎng)各方預(yù)期，房產(chǎn)稅等改革舉措的落地也許為期不遠(yuǎn)。未來(lái)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭將會(huì)得到有效遏制，觀望情緒很可能再次濃重。

　　其中，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。

　　(5)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部29日聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

　　此外，根據(jù)國(guó)家有關(guān)部委近日出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，我國(guó)將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

　　上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，這些政策雖然名義上還是在落實(shí)“國(guó)十條”，實(shí)際上在很多領(lǐng)域已超出“國(guó)十條”范疇，可以認(rèn)定為這是自去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的緊縮型調(diào)控。

　　楊紅旭分析認(rèn)為，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。這兩條是全國(guó)一刀切式的政策，不再像“國(guó)十條”那樣只要求房?jī)r(jià)過(guò)高城市有選擇性的實(shí)行。將有利于打壓投資投機(jī)性購(gòu)房，尤其是外地投資投機(jī)者。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。這條將比較有力地堵住那些通過(guò)消費(fèi)貸款買房的所謂“灰色通道”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也表示，與之前相比，國(guó)家有關(guān)部委發(fā)布的政策與此前有顯著不同，其中相當(dāng)一部分調(diào)控政策要在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一執(zhí)行“‘國(guó)十條’對(duì)不同的地區(qū)是有所區(qū)別或者說(shuō)是留有余地的，允許各地結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行，并非一刀切，現(xiàn)在這個(gè)通知?jiǎng)t是不加區(qū)分，都要不留余地的嚴(yán)格執(zhí)行。”

　　同樣與以往政策措施不同，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，新發(fā)布的政策對(duì)執(zhí)行主體即地方政府提出了非常明確和嚴(yán)厲的要求。

　　(6)據(jù)了解，措施要求各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

　　“政策是否有效很關(guān)鍵的因素在于地方的執(zhí)行力，過(guò)去有的地方政府可能在政策的理解和執(zhí)行上存在欠缺，現(xiàn)在已對(duì)地方政府提出了更加嚴(yán)格的要求，問(wèn)責(zé)制不會(huì)停留在口頭上，接下來(lái)對(duì)表現(xiàn)不佳的地方政府很可能會(huì)采取實(shí)際動(dòng)作。”陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)。

　　在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生看來(lái)，此次政策除了重申“國(guó)十條”的貫徹執(zhí)行，傳遞調(diào)控將堅(jiān)決進(jìn)行、絕不放松的信號(hào)之外，還致力于改革。比如，此次公布的措施中明確提出要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。這在很大程度上平息了此前的諸多猜測(cè)，相關(guān)稅收政策很可能會(huì)在不遠(yuǎn)的將來(lái)出臺(tái)。

　　楊紅旭也認(rèn)為，房產(chǎn)稅接下來(lái)可能會(huì)由試點(diǎn)城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件中統(tǒng)一公布。

　　聶梅生告訴記者，一系列措施的出臺(tái)還表明了樓市刺激政策適時(shí)退出和力保民生的政策取向。比如，對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等，這都是尋求刺激政策退出的表現(xiàn)。

　　此外，陳國(guó)強(qiáng)還提醒說(shuō)，此次政策明確表示將加大住房交易市場(chǎng)的檢查力度，這對(duì)違法違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)將面臨更多的處罰。比如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。“這些手段對(duì)任何企業(yè)來(lái)說(shuō)都可能是很致命的。”

　　對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，業(yè)界普遍表示，整個(gè)四季度房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭將會(huì)得到有效遏制，觀望情緒很可能再次濃重，開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)更加清醒地判斷市場(chǎng)，房?jī)r(jià)下降壓力進(jìn)一步增加。

　　【核心觀點(diǎn)】

　　(1)關(guān)于樓市調(diào)控這個(gè)話題，其實(shí)2008年下半年的深圳市公務(wù)員招考的申論考試中，曾經(jīng)使用過(guò)“房地產(chǎn)調(diào)控”這個(gè)話題，不過(guò)當(dāng)時(shí)的主題是“政府該不該在金融危機(jī)期間對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行‘救市’”。今天，時(shí)過(guò)境遷，“房地產(chǎn)調(diào)控”這個(gè)話題的內(nèi)容變化，變成了聯(lián)合壓制房?jī)r(jià)的快速上漲。所以對(duì)于這個(gè)話題，中宜教育戴斌老師建議同學(xué)們要特別留意。

　　(2)就下半年樓市走向來(lái)看，可以大致分為三種情形。一種是調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)，房?jī)r(jià)明顯回落，帶動(dòng)成交適度反彈；另一種是調(diào)控從嚴(yán)的同時(shí)房?jī)r(jià)僵持不下，剛性需求逐漸進(jìn)場(chǎng)，樓市成交實(shí)現(xiàn)“以時(shí)間換空間”；還有一種則是調(diào)控放松，勢(shì)必帶來(lái)房?jī)r(jià)新一輪反彈，恐慌性和投機(jī)性需求將催生樓市新的泡沫。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，前兩種情況都可以為調(diào)控部門(mén)所接受，其中以第一種情形發(fā)生可能性最大，而第三種發(fā)生可能性極低。

　　嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，如果這個(gè)話題作為申論話題來(lái)考察，同學(xué)們要特別留意“居民住房需求的滿足”問(wèn)題。樓市調(diào)控不是“打壓”房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是要促進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　(3)現(xiàn)在的樓房?jī)r(jià)格超出了居民承受能力、購(gòu)買能力，出現(xiàn)不合理的價(jià)位，所以國(guó)家就要推行宏觀調(diào)控。在申論寫(xiě)作過(guò)程中，基本的經(jīng)濟(jì)常識(shí)是絕對(duì)需要的。戴斌老師認(rèn)為，政府不是以“房?jī)r(jià)下跌幅度的多寡”作為直接調(diào)控目標(biāo)，而更傾向于遏制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，使市場(chǎng)秩序和市場(chǎng)管理更加完善，投資性消費(fèi)比例趨于合理，法制化管理制度有所推進(jìn)，以達(dá)到較為良性的綜合調(diào)控效果。因此，中宜教育戴斌老師建議，房?jī)r(jià)雖然有“政治、民生領(lǐng)域的屬性”，但是它更多是屬于“經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的范疇”，同學(xué)在寫(xiě)關(guān)于“房?jī)r(jià)”的文章時(shí)，切記不要寫(xiě)成“憤青式”文章，要理性分析。

　　(4)目前，一些掌控監(jiān)管調(diào)控政策的中央部門(mén)官員的低調(diào)表態(tài)和消極作為卻與“央媒高調(diào)關(guān)注，呼吁積極調(diào)控”形成鮮明反差，讓人感到“拉魚(yú)的不著急，背魚(yú)簍的干著急”。中房協(xié)某副會(huì)長(zhǎng)稍先公然宣稱中房協(xié)已多次“上書(shū)”國(guó)務(wù)院，建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)某副主席近日表示，銀監(jiān)會(huì)暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)新房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。戴斌老師認(rèn)為，整個(gè)調(diào)控的最終效果，關(guān)鍵要看地方政府對(duì)政策的執(zhí)行力度，對(duì)此，國(guó)家住建部已高度重視這一問(wèn)題，督查地方政府的執(zhí)行情況。

　　(5)要防止地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的“消極怠工”，中宜教育戴斌老師認(rèn)為，從短期來(lái)看，必須把“政府負(fù)責(zé)”作為此次房市新政最重要的責(zé)任，凡是不按新政要求執(zhí)行的，嚴(yán)厲追究地方黨委和政府主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任，并以此作為考核地方黨委、政府“政令意識(shí)”的重要指標(biāo)；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是要引導(dǎo)和幫助地方政府走出土地財(cái)政的怪圈(比如進(jìn)行中央地方分稅制改革)。如果能夠從根本上解決“土地財(cái)政”、“負(fù)債財(cái)政”的問(wèn)題，那么，地方政府就有可能從土地上“跳”出來(lái)，從“以地生財(cái)”中跳出來(lái)，不再在房?jī)r(jià)問(wèn)題上與民眾“躲貓貓”，“買房難、買房貴”的問(wèn)題才能真正得到解決。所以，樓市新政能不能發(fā)揮作用，關(guān)鍵要看政策會(huì)不會(huì)在地方擱淺，更要看地方政府能否脫離土地財(cái)政。