【背景鏈接】

　　十二五規(guī)劃開(kāi)年之際，國(guó)務(wù)院部署一系列工作對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，無(wú)論是既有措施的細(xì)化，還是新措施的出臺(tái)，都傳遞出加大樓市調(diào)控力度、鞏固擴(kuò)大調(diào)控成果的信號(hào)。

　　2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)上提出八項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)指出，自去年4月份《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。 

　　2011年1月1日，北京城市低保標(biāo)準(zhǔn)由家庭人均月收入430元上調(diào)為480元。市住建委昨天發(fā)布，按照廉租房相關(guān)政策規(guī)定，廉租家庭領(lǐng)取的租房補(bǔ)貼、承租廉租實(shí)物住房的家庭實(shí)繳月租金，也隨城市低保標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)動(dòng)調(diào)整。

　　2011年1月27日，上海、重慶分別宣布自28日起正式啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案出臺(tái)的一個(gè)重要意義是，我國(guó)在完善地方稅制方面又邁出實(shí)質(zhì)性一步，有利于為地方政府確立主體稅源。另外，房產(chǎn)稅改革在一定程度上會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控產(chǎn)生作用，能夠增加購(gòu)房者的房屋持有成本，有利于打擊投資投機(jī)性需求，但具體效果與相關(guān)稅制設(shè)計(jì)密切相關(guān)。

　　【標(biāo)準(zhǔn)表述】

　　[內(nèi)涵]

　　在中國(guó)，“保障性住房”包含多個(gè)住房類(lèi)別，它是提供給符合地方政府所制定標(biāo)準(zhǔn)的居民的一種社會(huì)保障形式。

　　保障性住房大致可分為四類(lèi)：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房、棚戶(hù)區(qū)安置房。

　　在四類(lèi)主要保障性住房當(dāng)中，廉租房建設(shè)面臨的資金困境最嚴(yán)峻。除承諾在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)維持低水平的租金收益外，地方政府還須放棄賣(mài)地收益，且一般還須承擔(dān)建設(shè)成本。相比之下，經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房在建成后即可出售，還能依靠開(kāi)發(fā)商注資及銀行貸款獲得大部分資金。選作重建的棚戶(hù)區(qū)一般位于市區(qū)內(nèi)，地價(jià)相對(duì)較高，可按更高容積率進(jìn)行重建。

　　[原因]

　　中公教育總結(jié)房?jī)r(jià)居高不下的原因：

　　第一，扭曲的消費(fèi)觀(guān)念使房?jī)r(jià)高昂。

　　房?jī)r(jià)居高不下在一定程度上與部分購(gòu)房者畸形的住房消費(fèi)觀(guān)念是分不開(kāi)的。一些購(gòu)房者非理性消費(fèi)，盲目攀比，貪大求洋，炫耀擺闊。認(rèn)為“居者有其屋”，即人人都買(mǎi)房。過(guò)分強(qiáng)調(diào)房屋投資、增值的附加功能，因發(fā)展、增值、遺產(chǎn)等原因做出力所不能及的購(gòu)買(mǎi)行為，這些不良的消費(fèi)觀(guān)念只會(huì)助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲而不是下跌。

　　第二，土地供應(yīng)時(shí)緊時(shí)松，導(dǎo)致房屋土地成本增加。

　　為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，地方政府很多時(shí)候以地生財(cái)，對(duì)土地供應(yīng)控制不嚴(yán)；但有時(shí)為保障糧食生產(chǎn)，又采取收緊的土地供應(yīng)政策。這種時(shí)緊時(shí)松的土地供應(yīng)政策，導(dǎo)致一些地產(chǎn)商囤積土地，通過(guò)炒地牟取暴利。

　　第三，低資本金與預(yù)售制度導(dǎo)致高空置、高房?jī)r(jià)。

　　高房?jī)r(jià)，不是市場(chǎng)直接推動(dòng)的結(jié)果，而是由超出市場(chǎng)的行為造成的。我國(guó)出現(xiàn)高空置與高房?jī)r(jià)并存的怪現(xiàn)象，主要原因是開(kāi)發(fā)商自有資金比例太低，開(kāi)發(fā)商只投入20%的資本金，又拿占總投資50%以上的購(gòu)房者訂金、預(yù)付款作支撐。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)商品房項(xiàng)目，能賣(mài)掉一半就已贏(yíng)利。

　　第四，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)顛倒抬高了房?jī)r(jià)。

　　一些城市中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求，部分城市中低價(jià)位住宅所占比例不到10%，而高價(jià)房卻占到40%以上。住房供給結(jié)構(gòu)顛倒，出現(xiàn)住房危機(jī)，市場(chǎng)上需要量很大的低價(jià)房老百姓難以買(mǎi)到，而不需要的高價(jià)房又賣(mài)不出，高價(jià)房比例大無(wú)疑抬高了商品房均價(jià)，給消費(fèi)者傳達(dá)的信息是房?jī)r(jià)普遍很高。

　　第五，開(kāi)發(fā)商哄抬炒作炒高了房?jī)r(jià)。

　　在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了賺到更多的錢(qián)，往往對(duì)預(yù)先設(shè)計(jì)好的供給情況進(jìn)行調(diào)整，在預(yù)先設(shè)計(jì)的供求大體平衡的基礎(chǔ)上，減少供給。還有房產(chǎn)商散布“地荒論”、“房荒論”，采用“坐地起價(jià)”、“捂盤(pán)惜售”的方式哄抬房?jī)r(jià)。國(guó)內(nèi)“炒房團(tuán)”和海外投資機(jī)構(gòu)，都通過(guò)搶購(gòu)、炒作商品房，在提價(jià)銷(xiāo)售中獲得高額利潤(rùn)，人為炒高房?jī)r(jià)。

　　第六，商業(yè)賄賂嚴(yán)重，拉高了房?jī)r(jià)。

　　我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域存在一些腐敗現(xiàn)象。部分地方政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商分期開(kāi)工、逐漸提價(jià)的行為，往往“睜一只眼、閉一只眼”；在審批過(guò)程中，名為公開(kāi)招標(biāo)，暗地里卻是一套約定俗成、心照不宣的“潛規(guī)則”。諸如此類(lèi)的商業(yè)賄賂和腐敗行為一方面拉高了房?jī)r(jià)，另一方面使房地產(chǎn)業(yè)不能健康發(fā)展。

　　第七，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的最重要原因是保障性住房供應(yīng)不足。

　　保障房建設(shè)不足主要原因是保障房建設(shè)需要政府減免稅費(fèi)，降低地價(jià)讓利。而商品房建設(shè)可以讓政府賺個(gè)盆滿(mǎn)缽溢。不少地方政府過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)財(cái)政，熱衷商品房建設(shè)，冷落保障房需求

　　[措施]

　　房?jī)r(jià)居高不下，將直接影響城鎮(zhèn)居民住房條件改善，加重中低收入家庭的生活負(fù)擔(dān)。此問(wèn)題如果不及時(shí)加以有效處理，一方面，違背科學(xué)發(fā)展觀(guān)和以人為本的要求；另一方面，危害整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響社會(huì)穩(wěn)定和和諧社會(huì)構(gòu)建。為了進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)實(shí)施措施如下：

　　第一，進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

　　第二，加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

　　第三，調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

　　第四，強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾�府新建住房�(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

　　第五，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

　　第六，合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢�年限納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　第七，落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。

　　第八，堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。