專題二十三 抵押權(quán)生效規(guī)則

　　擔(dān)保法

　　34，下列財(cái)產(chǎn)可以抵押

　　--抵押人所有的房屋和其他地上定著物

　　--抵押人所有的機(jī)器，交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)

　　--抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)，房屋和其他地上定著物

　　--抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器，交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)

　　--抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝，荒丘，荒灘等 荒地的土地使用權(quán)

　　--依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)

　　抵押人可將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押

　　35，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值

　　財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分

　　36，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押

　　以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)，村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)低壓，以廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押

　　37，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押

　　--土地所有權(quán)

　　--耕地，宅基地，自留地，自留山等集體所有的土地使用權(quán)

　　--學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施

　　--所有權(quán)，使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)

　　--依法被查封，扣押，監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)

　　--依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)

　　41，當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效

　　42，辦理抵押物登記的部門如下

　　---以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)低壓的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門

　　---以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門

　　---以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門

　　---以航空器，船舶，車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門

　　---以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門

　　43，當(dāng)事人以 其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效

　　當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人，當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門

　　知識(shí)點(diǎn)

　　1，不可抵押的財(cái)產(chǎn)：

　　國(guó)有/集體土地所有權(quán)

　　集體土地使用權(quán)(承包四荒和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)廠房抵押為例外)

　　公益法人的公益設(shè)施(公益財(cái)產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)可以為自身債務(wù)抵押)

　　所有權(quán)，使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)

　　--按份共有人有權(quán)決定以其分額設(shè)抵押

　　--共同共有人抵押，原則上須全體共有人同意

　　--其他共同共有人明知而未反對(duì)或沉默的，視為同意

　　--以共有船舶抵押的，須2/3以上分額的共有人同意

　　依法被查封，扣押的財(cái)產(chǎn)

　　依法被確認(rèn)為違法違章建筑的

　　2，可以抵押的財(cái)產(chǎn)

　　--正在建造或尚未建造的房屋可以抵押

　　--正在建造中的船舶

　　--以將來的財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記的，原則上有效

　　以尚未辦理權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)抵押的，只要在一審辯論終結(jié)前補(bǔ)辦手續(xù)，可以有效，但未辦理登記的，不得對(duì)抗第三人

　　--以房屋抵押的，其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，反之同樣

　　--以農(nóng)作物抵押的，不及于集體土地使用權(quán)

　　3，法定登記抵押

　　--適用范圍：土地使用權(quán)，房產(chǎn)，林木，機(jī)動(dòng)運(yùn)輸工具，企業(yè)的設(shè)備，動(dòng)產(chǎn)

　　--必須辦理登記，否則無(wú)效(成立抵押權(quán)，但不得對(duì)抗第三人)

　　--簽訂抵押合同后，低壓人惡意不辦理抵押登記的，承擔(dān)締約過失責(zé)任

　　4，自愿抵押登記：登記對(duì)抗主義

　　5，以登記記載內(nèi)容為準(zhǔn)

　　6，抵押權(quán)的效力范圍

　　如無(wú)約定：主債權(quán)，利息，違約金，損害賠償金，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用

　　設(shè)定前即為抵押物之從物的，效力及于從物

　　分屬不同所有人的，不及于從物

　　原則上不及于孳息

　　不及于土地上的新增房屋，但可將其一同拍賣(不得優(yōu)先受償)

　　擔(dān)保法

　　46，抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　55,城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

　　依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。

　　擔(dān)保法解釋

　　47，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。

　　48，以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。

　　49以尚未辦理權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效。

　　當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對(duì)抗第三人。

　　52，當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時(shí)抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無(wú)效。

　　53，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。

　　54，按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。

　　共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。

　　56，抵押合同對(duì)被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財(cái)產(chǎn)沒有約定或者約定不明，根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或者無(wú)法推定的，抵押不成立。

　　法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　59當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門的原因致使其無(wú)法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。

　　61，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　62，抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金;抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額。

　　63，抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。