【背景資料】

　　歲尾年初，高層頻頻釋放出堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松的決心。來(lái)自各有關(guān)部門的年度工作會(huì)議也傳遞出強(qiáng)烈的信號(hào)：“繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。” 限購(gòu)等行政手段不放松。房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市和開征時(shí)間表逐步明晰。據(jù)了解，上海、重慶為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。

　　【發(fā)展歷程】

　　房產(chǎn)稅，顧名思義，是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅，屬于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種、財(cái)產(chǎn)稅的范疇。新中國(guó)房產(chǎn)稅的征收歷史可以追溯到上世紀(jì)50年代。

　　上個(gè)世紀(jì)80年代，鑒于城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有，使用者沒有土地所有權(quán)，我國(guó)將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種，并于1986年頒布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。這部條例明確規(guī)定，對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　“上個(gè)世紀(jì)80年代頒布這部房產(chǎn)稅條例時(shí)，我國(guó)還沒有進(jìn)行住房市場(chǎng)化改革，人們普遍住的是公房，個(gè)人擁有住房的情況很少，收入也有限，所以，對(duì)個(gè)人自住房給予免稅。”北京大學(xué)財(cái)經(jīng)法研究中心主任劉劍文說(shuō)。

　　1998年，我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化改革，住房開始貨幣化，隨著住房改革不斷深化，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也日趨活躍。

　　“在1998年我國(guó)住房制度改革之初，私人購(gòu)房面積僅占城鎮(zhèn)住房竣工面積的30％，而現(xiàn)在，這個(gè)比例已達(dá)到70％。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說(shuō)，短短十多年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已大不相同。

　　劉劍文說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，亟待房產(chǎn)稅改革與之相配套。而作為我國(guó)稅制改革的一個(gè)重要內(nèi)容，“十二五”規(guī)劃建議也提出，要研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，這意味著改革已經(jīng)提上日程。

　　【重要意義】

　　目前，世界上130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)都對(duì)住房征收房產(chǎn)稅，而他們的通行做法中最突出的就是把房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要工具。

　　例如，對(duì)私有住房征稅已有180多年歷史的美國(guó)，明確將房產(chǎn)作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的一部分，規(guī)定持有房地產(chǎn)必須繳納房地產(chǎn)稅，并且對(duì)低收入者、退伍軍人和老年人等弱勢(shì)群體實(shí)行減免稅優(yōu)惠。

　　高培勇告訴記者，相對(duì)而言，房產(chǎn)是透明度較高的財(cái)產(chǎn)，對(duì)于調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的財(cái)產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，最容易把握、可操作性最強(qiáng)的就是房產(chǎn)稅。

　　近年來(lái)，與私人購(gòu)房大量增加相伴隨的，是房?jī)r(jià)的大幅上漲。在北京、上海等發(fā)達(dá)城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)是住房制度改革之初的10余倍。房產(chǎn)價(jià)值大幅提升，房產(chǎn)成為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。

　　更重要的是，房產(chǎn)還成了一些人的生財(cái)之道。“近幾年房產(chǎn)投資或投機(jī)成為一部分人積累財(cái)富的重要方式，對(duì)居民收入差距的擴(kuò)大產(chǎn)生了越來(lái)越大的影響。通過(guò)對(duì)面積大、價(jià)值高、套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副教授高萍說(shuō)。

　　此外，從世界各國(guó)實(shí)踐看，由于房產(chǎn)不能移動(dòng)、稅基固定，絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都將房產(chǎn)稅作為地方稅，是地方政府重要而穩(wěn)定的稅源，而地方政府通常將這部分收入用于與公眾利益相關(guān)的教育、衛(wèi)生、消防、治安及基礎(chǔ)設(shè)施等公共服務(wù)支出。這也為我國(guó)房產(chǎn)稅改革提供了重要的借鑒。

　　高萍告訴記者，除了合理調(diào)節(jié)收入分配，房產(chǎn)稅的改革將使我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系進(jìn)一步健全，更好地發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅在稅制結(jié)構(gòu)中的作用。同時(shí)，房產(chǎn)稅也將為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，在一定程度上緩解地方政府財(cái)力緊張矛盾。

　　在我國(guó)，房產(chǎn)稅也被賦予了更直接解決民生問(wèn)題的期待。劉劍文建議，房產(chǎn)稅負(fù)有調(diào)節(jié)收入分配差距的重任，應(yīng)該用來(lái)提供公共服務(wù)或公共品，比如用于建設(shè)保障性住房，如廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)。

　　【面臨的挑戰(zhàn)】

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所擁有的住房普遍征收。但很多專家在接受采訪中表示，由于我國(guó)地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間、城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差別較大，各地房地產(chǎn)信息管理水平參差不齊，目前對(duì)個(gè)人住房普遍征稅的條件尚不成熟，因此改革難以一步到位，只能分步推進(jìn)，可以考慮先在部分城市進(jìn)行試點(diǎn)。

　　“先行試點(diǎn)可以在制度設(shè)計(jì)、稅基評(píng)估、征收管理等方面探索和積累經(jīng)驗(yàn)，也為以后改革逐步擴(kuò)大到全國(guó)奠定基礎(chǔ)。”高培勇說(shuō)。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，在改革試點(diǎn)中一定要注意保障居民的基本居住需求。

　　對(duì)于啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)面臨的各項(xiàng)挑戰(zhàn)，專家們指出，當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題是來(lái)自稅收征管環(huán)節(jié)的挑戰(zhàn)。

　　高培勇說(shuō)，中國(guó)目前的稅收征管機(jī)制是建立在對(duì)“間接稅”征收的基礎(chǔ)上，而房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，屬于直接稅的范疇。“目前稅收征管的制度設(shè)計(jì)與房產(chǎn)稅不相匹配，這就要求對(duì)其進(jìn)行根本性的變革。”

　　【完善制度】

　　由于房產(chǎn)稅制度在我國(guó)是從無(wú)到有建立起來(lái)的，要更好地發(fā)揮其積極作用，在起步階段，還需要解決不少操作層面的實(shí)際問(wèn)題。

　　首先是避免“誤傷”中低收入家庭。房產(chǎn)稅和其他稅種最大的不同點(diǎn)是稅基和稅源分離，人們?nèi)粘＝佑|的個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，所交的稅都來(lái)自個(gè)人所得和營(yíng)業(yè)收入。但房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值繳納，并不能直接變現(xiàn)，需要人們“另外掙錢”來(lái)交。因此，對(duì)掙錢能力弱的中低收入家庭而言，房產(chǎn)稅額外增加了一筆不小的負(fù)擔(dān)。而對(duì)掙錢能力強(qiáng)的高收入家庭而言，房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)則小得多。征收房產(chǎn)稅的目的是遏制投資投機(jī)、調(diào)節(jié)收入分配、體現(xiàn)社會(huì)公平，一旦出現(xiàn)對(duì)投資者影響小，對(duì)中低收入家庭反而增加負(fù)擔(dān)的情況，則有悖初衷。因此，在制度設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該特別注重保護(hù)中低收入家庭。如實(shí)行起點(diǎn)稅率較低的累進(jìn)稅率制，住房面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高。對(duì)首套房免征房產(chǎn)稅，對(duì)中低收入家庭實(shí)行低稅率等。

　　房產(chǎn)稅要解決的第二個(gè)實(shí)際問(wèn)題是“怎么收”。和個(gè)人所得稅由單位代扣代繳不同，房產(chǎn)稅是需要個(gè)人自行申報(bào)、到稅務(wù)部門繳納的，但我國(guó)居民還沒有養(yǎng)成自主納稅的習(xí)慣，很有可能出現(xiàn)“有人評(píng)估、沒人交稅”的情況。有方案提出，對(duì)沒有按時(shí)繳納房產(chǎn)稅的家庭，在賣房時(shí)一并征收，并收取高額滯納金，否則不能交易。然而，一旦在交易環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收，本來(lái)是持有環(huán)節(jié)的稅賦就有可能演變成交易環(huán)節(jié)的稅賦，從而又很可能轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。因此，必須設(shè)計(jì)出一套穩(wěn)妥的征收方案，確保房產(chǎn)稅能按時(shí)足額征收，否則又會(huì)變成紙上談兵。

　　第三道關(guān)，是如何做好房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。房產(chǎn)稅根據(jù)不斷變化的房產(chǎn)價(jià)值計(jì)稅，需要定期對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，需要一大批專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)評(píng)估人員。但目前我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)、人員的數(shù)量和專業(yè)程度還遠(yuǎn)沒有達(dá)到征收房產(chǎn)稅要求的水平，甚至對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)如何設(shè)置的意見還不統(tǒng)一。到底是在財(cái)稅部門里直接建立房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，還是由政府組織非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，孰優(yōu)孰劣，還需要通過(guò)制度設(shè)計(jì)和實(shí)際的試點(diǎn)工作，進(jìn)一步論證和完善。