住房問題(三)——商品房問題 問題：

　　1．擅自改變設計，如戶型、層高、樓間距等。

　　2．售中制造虛假旺銷假象，欺騙消費者。商品房中樓層、朝向、戶型、位置不同，直接影響銷售，為了盡快賣出不太好的房源，有的人為制造旺銷假象，大量散發(fā)夸大其詞的商品房銷售廣告，誘導消費者購買，在廣告和樓盤圖上消費者往往見到的是一路飄紅的優(yōu)惠，有的甚至雇傭“房托”，抬高商品房價格，造成消費者盲目搶購、上當受騙。

　　3．現(xiàn)房出現(xiàn)質量問題維修難、退換更難。商品房和其他商品一樣，出現(xiàn)質量問題在所難免。但是，一旦出現(xiàn)問題，消費者面臨維修難、退換更是遙不可及的境地。

　　4．新房入住后配套設施跟不上，影響正常生活。搬入新居的消費者常常被高層電梯不能正常使用、煤氣遲遲不開栓、綠化得不到落實、房證、契稅證不能如期辦理等后續(xù)問題所困擾。

　　5．開發(fā)公司借交鑰匙之機亂收費。消費者支付房款后，開發(fā)公司和物業(yè)公司還要求消費者交納對講門費、拆改抵押金（保證金）、預交物業(yè)費等。

　　6．面積縮水，消費者房款被鯨吞。目前，商品房銷售大部分按照建筑面積計算，開發(fā)公司故弄玄虛，使面積縮水的機會比較多，消費者套內面積減少，與購買數量不符，直接關系房價款，使消費者多付冤枉錢。

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　　1、經營者以損害消費者合法權益換取最大利益

　　首先，商品房經營者以獲取最大利潤為最終目的。房地產行業(yè)投資大，生產周期長，經營者急于收回成本，急功近利，違背誠信原則，采取偷工減料或者把工程承包給沒有資質的建筑施工方，使用質次價低的不合格建筑材料，牟取暴利，如此建筑出來的商品房質量低劣。

　　其次，由于商品房標的額大，以侵害消費者權益為代價獲取的利益非�？捎^，所以屢禁不止。

　　2、監(jiān)管部門監(jiān)管不到位

　　一是對房地產行業(yè)的監(jiān)管由建設行政主管部門、房地產行政主管部門監(jiān)管，由于上述部門部分管理資源薄弱，存在監(jiān)管盲區(qū)。

　　二是部分工程質量監(jiān)督單位在監(jiān)督中存在監(jiān)督不到位的問題，主要表現(xiàn)在按照《城市房地產管理法》、《建筑法》的要求，“未經驗收合格的房屋，不能交付使用”，而房屋驗收合格的標準是取得《竣工驗收證書》，但是，目前很多工程在土建、消防、電梯、燃氣、民防、規(guī)劃、環(huán)保、檔案等方面只有部分合格就可以通過驗收，其中消費者投訴比較集中的隔音差、保溫層偷工減料、防水層質量差等較為嚴重的問題也能夠順利通過驗收。

　　3、法律法規(guī)嚴重滯后，缺乏可操作性強、細化的問題

　　一是專項法規(guī)目前只有《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》，出現(xiàn)糾紛要適用《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》，缺乏細化的、操作性強的專業(yè)法規(guī)。

　　二是為有效解決商品房消費糾紛，最高人民法院作出了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》，但是在該《解釋》中，商品房出現(xiàn)問題后，除主體結構質量問題外，消費者享受不到退換的售后服務；同時，對屬于維修范圍的，經營者無理拖延的不容易認定。

　　三是按照司法實踐，對于面積縮水問題，只能以房地產開發(fā)公司提供的數據為準，如何消費者領取鑰匙，對于商品房面積有疑問，就必須自已向有關部門提出申請，自掏腰包進行檢測，這對消費者顯失公平。

　　四是消費費與房地產開發(fā)公司出現(xiàn)糾紛后，消費者舉證難，因為，建筑圖紙只掌握在房地產開發(fā)公司，如果消費者維權，需要消費者舉證，而許多消費者缺乏舉證能力，往往望而卻步，使維護自身合法權益的行為夭折。

　　4、消費者缺乏理性科學消費知識，盲目跟風 來源：www.gzu521.com

　　一是由于商品房既有使用價值又有投資價值，消費者往往擔心房價會越漲越高，除正常自住、換房外，紛紛提前消費甚至過度消費的也大有人在，以強勢支撐起了房地產消費市場，商場如戰(zhàn)場，消費者應審時度勢，適當博弈，理性、科學、成熟地消費。

　　二是消費者缺乏對商品房合同、選房、驗房、擁有權利等基本知識、法律法規(guī)的了解和運用，往往因為急于拿到鑰匙，忽略了對商品房進行仔細的檢驗、驗收。

　　5、消費者弱勢地位突出，難以與實力雄厚的經營者抗衡

　　商品房侵權問題一旦出現(xiàn)，最有效的解決途徑是通過訴訟解決，房地產開發(fā)公司擁有專業(yè)律師，專門負責處理消費糾紛，與消費者打官司。而消費者作為一個個體，弱勢地位突出，訴訟耗時費力，成本大、時間長，消費者往往為了維護自身合法權益，要放棄大量時間和正常的生活，即使贏得了訴訟，也是身心俱疲，所以很多消費者因為害怕麻煩放棄了自已的權益，間接地助長了不法開發(fā)者的氣焰。

　　對策：

　　1、國家加強宏觀調控力度，發(fā)揮“看得見的手”之作用

　　房地產行業(yè)因其特殊性、市場初期不規(guī)范性，價格偏離了價值的軌道，市場規(guī)律不能完全發(fā)揮作用，需要政府有關部門適當進行宏觀調控，充分發(fā)揮稅收杠桿、金融機制的作用，兼用最高限價、投放惠民經濟住宅等行政手段，有效解決房價虛高、炒房泛濫、質量低劣等熱點問題，引導房地產行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。同時，宏觀調控的作用不可能一蹴而就，需要過程，需要制定長遠目標。

　　2、監(jiān)管部門實施全方位、動態(tài)監(jiān)管，使違法行為無機可乘

　　一是要嚴格市場準入，杜絕無經營能力、無資質經營者進入市場，造成魚龍混雜；

　　二是統(tǒng)一制定嚴密的預售、銷售格式合同，對易引發(fā)矛盾和糾紛的模糊問題加以澄清，并應向弱勢群體傾斜；

　　三是實行“巡查”，對商品房預售、建筑、售后進行全方位、多角度的動態(tài)監(jiān)管；

　　四是加快信用體系建設，對信用等級差的企業(yè)加強監(jiān)管；

　　五是建立透明信息平臺，對侵權企業(yè)、行為、類型予以曝光，警示消費。

　　3、提高企業(yè)自律意識，自覺守法經營、誠信經營

　　一是在經營過程中要有長遠發(fā)展目標，樹立品牌意識，遵紀守法自覺自律，在開發(fā)、建設、銷售、售后等各各環(huán)節(jié)嚴格執(zhí)行國家標準，保證進入投放市場的商品房質量；

　　二是自覺承擔社會責任，通過商品房交易成為滿足社會、企業(yè)、消費者各自需要的多贏平臺。

　　4、引導消費者科學理性消費，提高自我保護意識

　　政府相關職能部門要通過開展消費知識專題講座、發(fā)放宣傳材料、咨詢答疑等活動。讓消費者掌握選購商品房有關的法律法規(guī)、常識、技巧等知識，提高消費者選購、識別商品房的能力，增強防范意識，加強維護自身合法權益保護能力，引導消費者科學理性消費，為消費者營造放心消費環(huán)境。

　　5、構筑保護消費者合法權益的綠色通道 來源：www.gzu521.com

　　首先，國家要對商品房市場進行宏觀調控。采取商品房限價以及加大中低端市場供應等措施。

　　其次，各級政府有關部門要堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領經濟發(fā)展全局，按照立足科學發(fā)展、著力創(chuàng)新，相互協(xié)調社會各方面的力量，建立健全完善的消費者維權體制機制，為開創(chuàng)消費者權益保護工作新局面服務。