四、加強(qiáng)住房保障和改善住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控的措施

　　針對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀，當(dāng)前應(yīng)從完善住房保障制度、改善和加強(qiáng)宏觀調(diào)控，治理和規(guī)范住房市場(chǎng)秩序三個(gè)方面重點(diǎn)解決突出問(wèn)題。

　�。ㄒ唬┮粤�租住房制度為核心完善住房保障制度

　　第一，較大幅度地?cái)U(kuò)大廉租住房制度的覆蓋面。當(dāng)前，低收入家庭，特別是居住水平在住房保障標(biāo)準(zhǔn)以下的低收入家庭均應(yīng)成為廉租住房制度的覆蓋對(duì)象。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廉租住房制度的覆蓋面還應(yīng)不斷擴(kuò)大。在強(qiáng)化各級(jí)政府住房保障責(zé)任和明確保障標(biāo)準(zhǔn)的前提下，具體保障方式應(yīng)允許地方政府根據(jù)各地實(shí)際情況自主選擇。建立有利于住房保障制度實(shí)施的運(yùn)作主體。在大中城市，可探索由政府組建非營(yíng)利性的公營(yíng)住宅機(jī)構(gòu)或特殊企業(yè)，作為政府住房保障的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)廉租住房的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理。

　　第二，從實(shí)際出發(fā)確定廉租住房的保障標(biāo)準(zhǔn)。按照循序漸進(jìn)的原則，可先采用略低的標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)實(shí)際情況相機(jī)適當(dāng)提高。

　　第三，廉租住房的保障方式可以有多種選擇。廉租住房制度目前主要有三種具體保障方式：即租金減免、租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租。其中，租金補(bǔ)貼應(yīng)成為主要保障方式。各地政府也可以根據(jù)實(shí)際情況減免租金，或者直接向低收入家庭提供廉租住房。

　　第四，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度。進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)和保障對(duì)象，使其成為面向低收入家庭的住房保障和援助制度。在面積控制上，必須堅(jiān)持適度的標(biāo)準(zhǔn)，原則上應(yīng)控制在６０平方米左右。同時(shí)，借鑒一些城市的探索實(shí)踐，將政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的各種優(yōu)惠，量化為貨幣補(bǔ)貼，直接發(fā)放給符合補(bǔ)貼條件的家庭，以“補(bǔ)人頭”為主。還應(yīng)進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用房的“申入”和“退出”機(jī)制。

　　第五，強(qiáng)化各級(jí)政府實(shí)施住房保障的責(zé)任。建立和完善相關(guān)法規(guī)體系，使住房保障的主體、責(zé)任、實(shí)施方式、保障標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題都能有法可依、有章可循。

　　第六，多渠道籌集和解決廉租住房資金。

　　一是預(yù)算撥款。將住房保障支出納入國(guó)家財(cái)政正式年度預(yù)算。具體資金來(lái)源可以通過(guò)調(diào)整和優(yōu)化公共支出結(jié)構(gòu)，將壓縮基本建設(shè)和行政成本支出的部分資金用于住房保障，以及將每年財(cái)政收入增量中的一部分用于住房保障等方式來(lái)安排。

　　二是土地出讓金。適當(dāng)提高土地出讓凈收益中用于廉租住房的比例，逐步由目前的５％增加到１０％左右。

　　三是住房公積金增值收入。按照《住房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，落實(shí)用于廉租住房建設(shè)的資金。五是吸引社會(huì)資金參與。將廉租住房的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)打包成完整的招標(biāo)項(xiàng)目，由政府提供土地，并對(duì)廉租住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的適度回報(bào)率予以承諾，同時(shí)，對(duì)廉租住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)提出明確標(biāo)準(zhǔn)要求，向全社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，吸引社會(huì)資本投入廉租住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。

　�。ǘ�）進(jìn)一步加強(qiáng)和改善住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

　　一是明確住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控目標(biāo)。政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的長(zhǎng)期目標(biāo)，應(yīng)是保持住房供求的總量平衡與結(jié)構(gòu)平衡。考慮到近年來(lái)住房?jī)r(jià)格上漲幅度過(guò)大，社會(huì)反映強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)情況，政府近期調(diào)控目標(biāo)應(yīng)重點(diǎn)集中在防止住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲和增加中小戶型的供給方面。

　　二是加強(qiáng)各部門在住房市場(chǎng)調(diào)控中的協(xié)調(diào)。圍繞調(diào)控房?jī)r(jià)和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)的近期目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)各部門在住房市場(chǎng)調(diào)控方面的協(xié)調(diào)力度，進(jìn)一步明確各部門調(diào)控的職能分工，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各種調(diào)控政策，防止出現(xiàn)各自為政和政策措施相互矛盾的情況，提高調(diào)控政策的有效性和可操作性。

　　三是增加對(duì)保障性住房和普通商品房的用地供應(yīng)。在堅(jiān)持實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度的前提下，改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高用地效率，特別是應(yīng)增加對(duì)保障性住房和普通商品房的用地供應(yīng)。

　　四是完善財(cái)稅與金融政策，調(diào)控住房需求總量與結(jié)構(gòu)。例如，結(jié)合住房面積和購(gòu)買性質(zhì)，制定住房消費(fèi)信貸分類管理制度和差別“首付比例”政策，在首付比例、貸款年限和利率上，對(duì)中小戶型、第一套自住房給予適當(dāng)優(yōu)惠。通過(guò)調(diào)整契稅稅率，引導(dǎo)居民對(duì)中小戶型的消費(fèi)，對(duì)大戶型和別墅征收高契稅率。同時(shí)，加快推進(jìn)物業(yè)稅改革試點(diǎn)，加大對(duì)住房保有環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)力度。還應(yīng)研究鼓勵(lì)適度消費(fèi)的住房消費(fèi)稅政策。用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)消費(fèi)需求，引導(dǎo)居民形成梯度的住房消費(fèi)模式。

　　五是完善穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的政策調(diào)控機(jī)制。一是清理現(xiàn)有的調(diào)控政策措施，對(duì)可能推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上升的政策措施進(jìn)行調(diào)整或停止執(zhí)行。二是嚴(yán)格執(zhí)行已出臺(tái)的相關(guān)稅收調(diào)控政策，建立健全抑制房?jī)r(jià)上漲的稅收“穩(wěn)定器”機(jī)制。三是改革完善相關(guān)稅制，將征稅環(huán)節(jié)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)化，弱化流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)高對(duì)房?jī)r(jià)上漲的拉動(dòng)作用。四是嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自有資金比例的規(guī)定，明確單一金融機(jī)構(gòu)向單一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信貸規(guī)模與信貸比例。

　　六是積極引導(dǎo)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供給。地方政府要積極落實(shí)建設(shè)規(guī)劃，在土地供給上支持普通商品住房和保障性住房用地。給予開(kāi)發(fā)企業(yè)相應(yīng)的信貸、利息、稅收方面的優(yōu)惠，引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商積極開(kāi)發(fā)建設(shè)中小套型、中低價(jià)位住房。促進(jìn)資源消耗低，循環(huán)利用率高和集成度高、功能全、質(zhì)量好的節(jié)能省地型住房的開(kāi)發(fā)。

　�。ㄈ�）完善住房供應(yīng)體系、規(guī)范市場(chǎng)秩序

　　第一，完善多層次住房供應(yīng)體系，促進(jìn)各層級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。完善一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，進(jìn)一步活躍二手房市場(chǎng)。簡(jiǎn)化舊房交易手續(xù)和流程，清理相關(guān)稅費(fèi)，促進(jìn)存量房的合理流動(dòng)和配置。下大力培育、規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。適當(dāng)降低個(gè)人出租住房的稅收，使大量閑置住房從“地下”轉(zhuǎn)為“地上”；通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，“擠出”更多的存量住房進(jìn)入租賃市場(chǎng)；通過(guò)信貸和稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體投資租賃房市場(chǎng)。利用經(jīng)濟(jì)手段，引導(dǎo)住房消費(fèi)需求向二手房交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)分流。

　　第二，探索多渠道住房供應(yīng)途徑。改變由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單一供應(yīng)的模式，探索多層次住房供應(yīng)渠道，允許城鎮(zhèn)居民自己組織集資建房，鼓勵(lì)合作建房。改革目前住房開(kāi)發(fā)的一系列管理制度和管理體制，使多種供應(yīng)方式得到相應(yīng)的體制和制度支持。

　　第三，完善住房市場(chǎng)的法律法規(guī)制度。應(yīng)盡快著手研究和起草《住宅法》，對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、管理機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)主體和市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)督管理，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，作為規(guī)范市場(chǎng)的基礎(chǔ)法律。根據(jù)住房市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況和需要，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的條款加以完善、修改和細(xì)化。同時(shí)，對(duì)急需解決的問(wèn)題可先以部門規(guī)章或文件的形式及時(shí)出臺(tái)，規(guī)范市場(chǎng)行為。

　　第四，明確各職能部門的市場(chǎng)監(jiān)管職責(zé)。既要各司其職，又要相互配合，防止因職能交叉、管理空白出現(xiàn)扯皮推諉現(xiàn)象。要求各部門在職能范圍內(nèi)，突出監(jiān)督管理的重點(diǎn)，保證住房市場(chǎng)有序運(yùn)行。

　　第五，進(jìn)一步規(guī)范和完善住房預(yù)售制度。提高預(yù)售房的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，至少在住房施工進(jìn)度達(dá)到三分之二以上或結(jié)構(gòu)封頂時(shí)才允許預(yù)售，并嚴(yán)格監(jiān)督管理、按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)弄虛作假、降低執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)商要嚴(yán)肅處理，對(duì)管理不力的職能部門要追究失查責(zé)任。

　　第六，完善相關(guān)的住房統(tǒng)計(jì)信息制度。加快建立居民收入水平認(rèn)定與分類系統(tǒng)，為政府有效推行住房保障制度提供技術(shù)基礎(chǔ)。例如，健全住房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定系統(tǒng)、住房檔案登記制度等。加快推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系建設(shè)，為開(kāi)征物業(yè)稅、實(shí)施住房保障制度和差別性調(diào)控政策提供基礎(chǔ)條件；完善住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、存量的統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)，并通過(guò)政府信息公示制度，使各類市場(chǎng)主體及時(shí)了解住房市場(chǎng)運(yùn)行情況，增強(qiáng)市場(chǎng)的透明度。

　　第七，充分利用信用體系提高行業(yè)公信力。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案體系和個(gè)人信用制度。嚴(yán)格監(jiān)控有失信行為的房地產(chǎn)企業(yè)及其從業(yè)人員。運(yùn)用社會(huì)懲罰機(jī)制，使失信者在獲得公共服務(wù)、銀行貸款等方面喪失便利機(jī)會(huì)；對(duì)失信情節(jié)嚴(yán)重者，依法依規(guī)予以披露、曝光和懲處。同時(shí)，加強(qiáng)行業(yè)自律，提升整個(gè)行業(yè)的社會(huì)公信力。