【背景鏈接】

　　2015年2月，廣東省政府工作報告中指出，加快更新改造步伐，完善城市更新政策，體現(xiàn)城市嶺南文化特色，推進(jìn)同德圍、金沙洲、羅沖圍、國際金融城、大坦沙島、廣鋼新城、廣紙片區(qū)、漁珠舊城、海珠生態(tài)城等成片連片改造項目，支持歷史街區(qū)活化利用，為城市發(fā)展騰出空間。

　　【深度解析】

　　[意義分析]

　　推行“城市更新”，使城市發(fā)展思路和模式與過去相比有了飛躍性的變化，對于城市未來發(fā)展意義重大。

　　一方面，推動城市發(fā)展轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。通過對用地效益低下的城市區(qū)域和產(chǎn)業(yè)空間有計劃地進(jìn)行整合改造、挖掘潛力，可以促進(jìn)老城區(qū)活力重振與新城區(qū)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，促進(jìn)全市產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)社會結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。

　　另一方面，提升城市功能，改善居住環(huán)境。由于城市發(fā)展速度較快，不少配套的城市基礎(chǔ)建設(shè)沒有跟上，從而導(dǎo)致一些地方的群眾生活受到一定影響。通過城市更新改造，進(jìn)一步完善市政配套設(shè)施建設(shè)，可以實現(xiàn)城市功能的提升與轉(zhuǎn)變，改善人居環(huán)境、提高生活質(zhì)量。

　　[城市更新的三種模式]

　　中公教育專家總結(jié)，“城市更新”通常包括三種模式：

　　第一，市場驅(qū)動的城市更新。

　　這種模式以新古典經(jīng)濟學(xué)原理為指導(dǎo)，涉及地塊的潛在價值和地塊上既有建筑物的價值。該理論認(rèn)為，當(dāng)建筑物價值越來越貶值，而地塊價值不變甚至上升，以至于既有的建筑物價值低于潛在的地塊價值時，這個地塊就要更新了，因為這個建筑物的“經(jīng)濟壽命”已經(jīng)終結(jié)。

　　于是，這塊地塊會被推入市場，其在用途上的更高價值有待被進(jìn)一步挖掘。這就是市場驅(qū)動的城市更新。它是基于建筑物經(jīng)濟壽命的城市更新。其目的很清楚，就是經(jīng)濟利益導(dǎo)向。當(dāng)然，地塊存在機會成本，只有拆掉地塊上的建筑物，它才能實現(xiàn)更高的價值。

　　第二，政府主導(dǎo)下的城市更新。

　　眾所周知，促進(jìn)經(jīng)濟效率和維護(hù)社會公正是政府的兩個重要使命。一方面，城市更新可以使土地和空間資源得到更為經(jīng)濟、有效的再配置，如黃浦江兩岸用地從工業(yè)倉庫用途變?yōu)樯�產(chǎn)性服務(wù)業(yè)用途；另一方面，我們拆了很多棚戶區(qū)，則能使越來越多的老百姓得到更好的居住條件。

　　市場也會失靈。比如，無論是工業(yè)用地還是棚戶區(qū)，城市更新會遭遇非理性的價格預(yù)期，當(dāng)市場機制解決不了這個問題時，就不得不通過法律途徑予以推進(jìn)，否則就會阻礙城市發(fā)展。

　　第三，市場和政府合作模式。

　　城市的衰退地區(qū)常常會處于一個惡性循環(huán)之中。這就需要政府的干預(yù)。很多更新地塊將用作公共綠地和公共服務(wù)設(shè)施。通常來說，市場是不會參與到這一類更新中的，只能靠政府進(jìn)行干預(yù)。所以，很多城市更新項目，尤其是規(guī)模比較大的，都有賴于政府和市場的合作。

　　[參考措施]

　　為提高廣州城市建設(shè)水平，從城市擴張轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘懈�新改造，大力推進(jìn)以“三舊”改造為戰(zhàn)略抓手的城市更新工作，廣州在新一輪機構(gòu)改革中組建了城市更新局。

　　一方面，完善拆遷補償機制。在城市更新提速的同時，需要注意拆遷補償機制的問題，拆遷補償應(yīng)該市場化、法律化、規(guī)范化，而且要注意片區(qū)改造的文化傳承和經(jīng)濟發(fā)展兩者的關(guān)系，片區(qū)的改造需要經(jīng)過科學(xué)分析和規(guī)劃。

　　另一方面，改變以往傳統(tǒng)做法。廣州的“三舊”改造進(jìn)入新的階段，未來通過城市更新來釋放城市發(fā)展空間，首先要強化城市配套，其次注意各方利益平衡，要建立合理的利益平衡機制，最后要把握適度的開發(fā)強度。