住房問題

滿分100分 時限150分鐘

　　一、注意事項

　　1.申論考試，是對分析駕馭材料能力、解決問題能力、言語表達能力的測試。

　　2.作答參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。

　　3.仔細閱讀給定的材料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定的位置。

　　二、給定資料

　　1.2009年3月2日，上海公布市民對《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法(征求意見稿)》的反饋意見，經(jīng)濟適用房準入條件、定價、建房選址配套和退出機制成為市民關(guān)注的焦點。上海市住房保障和房屋管理局新聞發(fā)言人表示，上海將選擇2～3個具備條件的區(qū)，在2009年下半年開展經(jīng)濟適用房的申請、審核、供應試點工作。

　　排號難、審核松、富人化趨勢明顯等問題，使原本為了解決中低收入家庭住房問題的經(jīng)濟適用房在現(xiàn)實操作中走了樣、變了味。據(jù)了解，在北京的一些經(jīng)濟適用房小區(qū)里，豪華轎車比比皆是。兩會期間，多名代表委員及多個省份先后表示，經(jīng)濟適用房問題重重，應停止建設。

　　全國政協(xié)委員、清華大學教授蔡繼明在2009年“兩會”期間曾表示，在經(jīng)濟適用房和兩限房的建設過程中出現(xiàn)了許多問題，大量經(jīng)濟適用房被分配到一些高收入人群手中，應該停止開發(fā)建設。

　　網(wǎng)上關(guān)于“您如何看待經(jīng)濟適用房?”的調(diào)查結(jié)果顯示，75%的網(wǎng)友認為，經(jīng)濟適用房確實容易導致私下交易等問題，應以其他政策代替。只有17%的網(wǎng)友表示，經(jīng)濟適用房方便百姓購房，是良策，應堅持。另外，還有8%的網(wǎng)友對此表示，說不清楚。

　　一位來自湖南的網(wǎng)友稱，許多不應該享受“經(jīng)濟適用房”的關(guān)系戶，買進了廉價高級商品房。而另一位來自江蘇的網(wǎng)友表示，解決老百姓的住房問題不是要建經(jīng)濟適用房，而是讓整個房市降價。但也有少部分的網(wǎng)友認為，不是應該取消經(jīng)濟適用房，而是應該完善監(jiān)督機制，房子本身是沒有錯的，錯的是人。

　　2.“多謝黨委、政府的關(guān)心，我們一家人終于夢想成真，春節(jié)前能夠住進寬敞明亮的廉租房歡度節(jié)日。”2008年12月13日下午，一家四口擠住在狹窄出租房內(nèi)的低保住房困難戶郭阿姨通過抽簽獲得安排一套廉租住房，并將在春節(jié)前搬進新居。和郭阿姨一樣，在梅州城區(qū)抽簽安排廉租房會議上，共有20戶低保住房困難戶通過抽簽獲得安排廉租住房，沒有抽中的低保困難戶則繼續(xù)享受廉租住房租賃補貼。

　　3.在2009年年初的建設工作會議上，建設部部長姜偉新又再次提出加快出臺閑置公積金建設經(jīng)濟適用房的政策。

　　對公積金的使用如此關(guān)心，是因為全國住房公積金累年積存數(shù)額已十分巨大。

　　建設部通報，截至2008年年末，全國住房公積金繳存總額為20699.78億元，同比增長27.54%;繳存余額為12116.24億元，新增余額2511.13億元，增幅為26.14%。

　　按照公積金管理條例，公積金屬于繳納公積金者，公積金管理中心只具有管理職能。對于這份屬于個人的資金，尤其是動用本金去做經(jīng)濟適用房建設，防范風險和保障安全是主要原則。

　　有關(guān)方面提出閑置公積金用于經(jīng)濟適用房建設的基本模式是貸款，不能允許公積金中心以直接投資的方式參與到經(jīng)濟適用房建設當中去。

　　以北京為例，計劃三年每年建設經(jīng)濟適用房1000萬平方米，以每平方米造價2000元計算，北京市三年內(nèi)每年建設經(jīng)濟適用房需投資200億元。

　　北京經(jīng)濟適用房建設模式是，由房地產(chǎn)企業(yè)擔任開發(fā)主體，政府對土地實行劃撥，免收土地出讓金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設經(jīng)濟適用房時，由北京市住房保障辦對經(jīng)濟適用房進行搖號分配。北京市政府支付房地產(chǎn)企業(yè)工程款，房地產(chǎn)企業(yè)完成退出。

　　參與建設經(jīng)濟適用房的北京住總集團一位人士稱，經(jīng)濟適用房建設最大的困難就是資金。經(jīng)濟適用房必須銷售后才能回籠資金。雖然目前也開始采取預售的做法進行銷售，但其銷售速度比商品房慢。開發(fā)商需要自己墊付很多資金進行開發(fā)。

　　這位人士表示，北京市經(jīng)濟適用房開發(fā)資金缺口很大，如要保持現(xiàn)在經(jīng)濟適用房開發(fā)規(guī)模，每年200億元的開發(fā)投資中，應該有半數(shù)是需要公積金支持的。

　　北京市2008年公積金繳納總額達到了909.53億元，而閑置公積金約有400億元。從中拿出1/4支持經(jīng)濟適用房建設完全有可能。

　　4.從2009年3月1日起，常州開始改革經(jīng)濟適用房保障模式，對符合經(jīng)濟適用房申請條件的低收入家庭每戶補貼8萬元，供他們在市區(qū)選購新建的普通商品房。并稱“年內(nèi)全部解決1萬戶左右符合條件的低收入家庭的貨幣補貼，總共將投入約8億元”。 在此期間內(nèi)，暫停新建經(jīng)濟適用房。

　　正在辦手續(xù)的彭洪良今年64歲，一家五口住在青山路不足50平方米的老公房里。“我家里沒有多少積蓄，以前雖然符合條件買經(jīng)濟適用房，但即使3000元/平方米的房價，我也拿不出20%的首付�，F(xiàn)在政府補貼8萬元，至少能解決首付。”彭洪良說。

　　另一位申請者許建平也早就符合購買經(jīng)濟適用房的條件，但這兩年可供選擇的經(jīng)濟適用房多數(shù)集中在城北，在城南工作生活的他實在不愿意每天奔波于城南城北之間，因此一直沒有申請。“貨幣補貼讓我可以在南邊的小區(qū)買房子，工作生活都會比較方便。”許建平說。

　　“前幾年房價漲得快，房價一漲，有限的補貼就被消化了。老百姓拿了補貼還是買不起房，反而會助漲房價。”朱建文說，“2008年以來市場調(diào)整，常州房價穩(wěn)中有降，為貨幣補貼創(chuàng)造了條件。”

　　實行貨幣補貼，在1年內(nèi)讓1萬戶家庭進入商品房市場，按照每戶80多平方米計算，將可以消化近100萬平方米存量房，占常州市2009年銷售目標400萬平方米的1/4。此舉對拉動住房消費，擴大內(nèi)需無疑將起到巨大作用。

　　“老百姓拿了補貼去買房，也是拉動內(nèi)需。”朱建文說，“保障的水平不會降低，仍然是有限產(chǎn)權(quán)，唯一改變的就是保障方式。如果以后市場形勢變化了，我們還會及時做出調(diào)整。”

　　5.河北、遼寧、山東等地先后停建經(jīng)濟適用房，一改過去重經(jīng)適房輕廉租房的做法，紛紛提出以擴大廉租房保障范圍解決低收入家庭住房困難問題。沈陽市正醞釀一套經(jīng)適房保障新辦法，即停建經(jīng)濟適用房，每戶按5.5萬元的標準發(fā)放購房補貼，享受經(jīng)濟適用房保障的家庭可到市場上購買商品房。

　　經(jīng)適房通常位置偏僻，配套設施不全，再加上是有限產(chǎn)權(quán)，滿5年后上市交易政府還要收取一半以上的收益，可以說缺點不少。更要命的是，最近隨著商品房降價成風，經(jīng)適房的價格優(yōu)勢也在逐漸喪失。綜合考慮之下，越來越多的低收入家庭開始棄購經(jīng)適房，北京、廣州等地，最近就屢屢有棄購的消息傳出。在全新的市場格局面前，經(jīng)適房政策的確需要求變。河北等地開始重廉租房輕經(jīng)適房乃至給低收入者發(fā)補貼的思路。

　　我國的住房保障體系目前比較復雜，有廉租房、經(jīng)濟適用房、雙限房、中低價商品房等品種。其實按“市場的歸市場、保障的歸保障”這個簡單思路，保障性住房完全可以不用這么復雜——買不起房的人住政府的廉租房，有條件的人就去市場上買商品房。上述實踐正在進一步讓住房保障體系變得簡單清晰起來。想象一下，一旦政府提供的保障性住房只剩下廉租房，那么，不僅“經(jīng)適房被開寶馬車的人買走”等怪現(xiàn)象可以消除，且政府也將能更加集中精力和資源建設廉租房。

　　但不得不承認，停建經(jīng)適房仍有相當?shù)娘L險。最簡單的問題是：對低收入者的住房保障力度會不會因此削弱?這樣的擔心并非多余，經(jīng)適房和廉租房這么多年來建設力度一直偏小。要確保停建經(jīng)適房后住房保障力度不變小，廉租房能在多大程度上擴大建設范圍和覆蓋面，是關(guān)鍵。如果廉租房有足夠的保障力度和覆蓋范圍，如果政府給低收入者的購房補貼數(shù)目合理，停建經(jīng)適房，不僅能讓住房保障體系變得簡單而高效，同時也能刺激商品房消費，可謂一舉兩得。

　　6.2008年11月，在“保增長”的經(jīng)濟方針指導下，中央出臺了“4萬億投資計劃”。緊接著，住房和城鄉(xiāng)建設部又拋出“9000億安居工程計劃”。按該計劃：今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟適用房，同時完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元。2008年12月國務院辦公廳出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，其中明確：2009年是加快保障性住房建設的關(guān)鍵一年。主要以實物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題;解決80萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。在此基礎上再用兩年時間，解決487萬戶城市低收入住房困難家庭和160萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。到2011年年底，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，基本解決240萬戶現(xiàn)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。2009年到2011年，全國平均每年新增130萬套經(jīng)濟適用住房。

　　強化住房保障，是完善我國住房制度的必然之舉，尤其是彌補歷史欠債，同時與經(jīng)濟上的“擴內(nèi)需”相結(jié)合，頗有一舉兩得之效。然而也有讓人擔憂的地方。首先，是資金籌措問題。9000億元將由中央、地方、社會共同籌措，中央財力有限，而且側(cè)重廉租房建設，2008年前三季度，各地廉租房建設已投入資金180億元，中央財政專項補助資金只有68億元。2009年～2011年，計劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難，總投入約2150億元。顯而易見，地方政府將在廉租房融資中擔當大頭。

　　廉租房只租不售，基本不會影響商品住宅市場，而經(jīng)濟適用房由于面向中低收入群體出售，而且價格一般低于周邊商品住宅四到五成。在某種程度上講，大搞經(jīng)濟適用房，必然會影響普通住宅市場銷售。由于前幾年經(jīng)濟適用房占住宅市場供應量不足一成，所以二者可以“井水不犯河水”，而未來三年經(jīng)濟適用房將占到三成以上，再加上商品住房出現(xiàn)滯銷，空置快速上升，截至2008年年底，全國商品住房空置面積為9069萬平方米,同比增長32.3%。在這種情況下，大量經(jīng)濟適用房的推出必然會分流原本就已萎縮的自住需求。目前，促進樓市交易量上漲是各級政府正在努力做的事情，但住房保障產(chǎn)品的大量供應，會影響到購房人入市的積極性，甚至預期經(jīng)濟適用房供應的區(qū)域房價還將下降。