問題：  

1、市場秩序不夠規(guī)范。  

目前房地產(chǎn)市場無論是在開發(fā)、銷售還是管理層面上都存在一定的無序化。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示，有76.2％的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)市場存在一定程度上的無序化及房地產(chǎn)市場管理不規(guī)范化的問題，87.7％的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)中介服務(wù)市場體系一般，94％的企業(yè)認(rèn)為中介服務(wù)市場不規(guī)范。  

2、商品房供需結(jié)構(gòu)矛盾突出。  

目前，房地產(chǎn)市場供給中檔商品房為主體，大戶型比例過大，而適合廣大中低收入家庭的中小戶型比例偏低。2005年，住宅銷售面積比去年同期增長了20％，而銷售套數(shù)只比去年同期增長了近10％，新建商品房銷售仍以大戶型住宅為主，上半年80平方米以下新建商品房銷售面積占住宅銷售面積的5.54％，80－120平方米的中戶型占住宅銷售面積的21.95％，120平方米以上的大戶型占銷售面積的72.51％。  

  
3、房價上升速度過快，房價收入比相對偏高。  

房價持續(xù)上升十分不利于解決城鎮(zhèn)居民尤其是中低收入居民家庭的住房問題，將制約住房消費的增長。住宅市場在經(jīng)過幾年的消化和發(fā)展后，目前住宅的真正需求集中在工薪階層和剛踏入社會不久的年輕人身上。這部分群體不是收入水平相對低，就是積蓄較少，對住宅產(chǎn)品的購買力相對較弱。如果房價不加以有效控制，極有可能導(dǎo)致住宅市場大幅度波動，影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。  

4、行業(yè)集中度偏低，企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足。  

房地產(chǎn)的投資風(fēng)險較大，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中長久地生存和發(fā)展，必須具有強大的資金實力。而我市房地產(chǎn)行業(yè)真正形成實力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)并不多，目前全市房地產(chǎn)企業(yè)共有300余家，但一、二級企業(yè)不到30家，注冊資本在5000萬元以上的企業(yè)幾乎沒有，大部分企業(yè)自有資金不足，對銀行貸款依賴性很大，潛在風(fēng)險加大  

原因：  

1．造成房價上漲的原因主要有：  

一是開發(fā)商炒作，抓住購房者買漲不買落的心理，占調(diào)查總數(shù)的67%。  

為了抬高房價，獲取更多的利潤，許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用各種方法和方式不斷的對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作商業(yè)化炒作，從而盡可能的發(fā)布各種有利于抬高房價的虛假信息，對消費者購房行為進(jìn)行錯誤的引導(dǎo)。同時，許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用消費者害怕房價持續(xù)上漲的消費心理，在房價上漲的過程中讓消費者購買，從而獲取高額利潤。  

二是土地開發(fā)成本上升，價格過高，占調(diào)查總數(shù)的43%，在我市商品住房成本構(gòu)成中，土地價格占到21.4%。  

近年來，我國由于各種原因，可以利用土地的數(shù)量正逐步減少，這就導(dǎo)致可利用的土地資源呈現(xiàn)緊缺的發(fā)展態(tài)勢。基于是種狀況，土地開發(fā)成本不斷上升，土地價格不斷上漲，因而房地產(chǎn)開發(fā)的成本也相應(yīng)提高。這些都成為房價上漲的決定性因素。  

三是市區(qū)土地供應(yīng)量逐步減少，拆遷成本高。  

目前，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的城市化建設(shè)步伐不斷加快，對城市市區(qū)土地的需求和利用量在不斷的增加，然而市區(qū)土地可利用率正在逐步減少，這就造成了城市土地供需矛盾。同時 ，在城市改建過程中，對于市區(qū)內(nèi)舊的建筑物的拆遷都需要投入大量的人力、物力和財力，這些因素必將加大房地產(chǎn)開發(fā)商的成本。  

四是房地產(chǎn)市場需求旺盛，隨著城市居住人口的增加，住房制度改革深化，購房積極性不斷高漲，加上住房公積金制度和個人住房按揭貸款的推行，提高了居民的購買能力，擴(kuò)大了商品房市場的有效需求；  

五是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價格的上漲。  

六是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價格作用相對薄弱。  

2．政府下設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不規(guī)范運作。目前，各級政府(市、區(qū)縣)均成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，而這些公司既資金短缺，又缺乏專業(yè)人才，在競爭中很難自下而上，但地方政府為了扶持這些公司，就利用行政權(quán)力，將區(qū)位最好的土地?zé)o償劃撥給這些公司，作為啟動條件。然后這些公司將這些土地在無任何投入的情況下轉(zhuǎn)讓給有錢的“下家”房地產(chǎn)公司，有錢的房地產(chǎn)公司不想拿“二手地”，但因為有的地方土地市場不能公開競標(biāo)，只能吃進(jìn)二手甚至三手地。實際上，這些地方政府下設(shè)的公司是利用行政手段剝了進(jìn)行實質(zhì)性投資的開發(fā)商的“一層皮”。據(jù)調(diào)查，“這層皮”大約占住宅開發(fā)成本的四分之一到五分之一。而這些只憑一張紙就由政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司所取得的巨額利潤，是十分不合理的。實際上，據(jù)權(quán)威部門的調(diào)查，真正搞開發(fā)的房地產(chǎn)公司利潤率是很低的，他們一般將這層不合理的“皮”打進(jìn)住房成本，從而抬升了房價，最終受害的不僅僅是開發(fā)商，而且也是廣大的購買者。