知識點可帶知識面：優(yōu)先購買權

　　(一)民法上的優(yōu)先購買權

　　⑴按份共有人的優(yōu)先購買權

　�、侔捶莨灿腥宿D(zhuǎn)讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權；

　�、谌缙渌�共有人為2人以上，且都想購買，則由轉(zhuǎn)讓人決定受讓人。

　�、圃�共同共有人的優(yōu)先購買權

　　共有關系存續(xù)期間，不允許分割共有財產(chǎn)；共有關系終止后，才有可能發(fā)生優(yōu)先購買權問題。

　�、欠课莩凶馊说膬�(yōu)先購買權

　�、賰H限于房屋租賃場合；

　�、诔鲎馊顺鲑u出租房屋，應提前3個月通知承租人；

　�、鄢鲎馊饲趾Τ凶馊藘�(yōu)先權的，承租人可主張該房屋買賣無效；

　�、茉谵D(zhuǎn)租的場合，次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。

　　⑷典權人對承典房屋也享有優(yōu)先購買權；

　　⑸注意：房屋抵押權人無優(yōu)先購買權；

　　⑹民法上的優(yōu)先購買權人發(fā)生沖突時，依據(jù)物權優(yōu)先于債權的原理，當發(fā)生沖突時：共有人>典權人>承租人。

　　含以上知識點的學科知識剪輯：

　　物權法和擔保法

　　1.物權的基本特征

　�、傥餀嗍侵�配權，權利的行使無需他人的行為；

　�、谖餀嗍墙^對權，權利主體只有一個，但義務主體是不特定的第三人；

　　③物權是財產(chǎn)權，與人身權相對；

　�、芪餀嗍桥潘�性權利；

　�、菸餀嗍芮趾�時有特殊的保護方法，如物上請求權；

　�、尬餀嗟目腕w為物，且為有體物；

　�、呶餀嗔⒎ú捎梅ǘㄖ髁x。

　　2.物權法的基本原則

　�、盼餀嗥降仍瓌t(《物權法》第3條)

　　無論是國家享有的物權，還是集體、私人享有的物權，都受到物權法的平等保護。

　�、莆餀喾ǘㄔ瓌t(《物權法》第5條)

　　是指物權的種類與內(nèi)容只能由法律規(guī)定。但其他法律對物權另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　�、枪�示、公信原則(《物權法》第6條)

　�、俟�示原則

　　A.物權的公示，是指物權的享有與變動可取信于社會公眾的外部表現(xiàn)形式。

　　B.公示的對象是——物權的享有與變動；

　　C.公示的目的是——讓不特定的第三人知道物權狀況。

　�、诠�示方法

　　A.動產(chǎn)物權的公示方法：以占有作為權利的享有方式，以占有的轉(zhuǎn)移即交付作為其變動的公示方法；

　　B.不動產(chǎn)物權的公示方法：以登記和變更登記作為權利享有和變動的公示方法。

　　C.動產(chǎn)物權的設立和轉(zhuǎn)讓，應當依照法律規(guī)定交付。

　�、酃�信原則——物權的存在既然以占有或登記為表征，則信賴該表征而進行相應行為者，即使該表征與真實的權利狀態(tài)不符，對于信賴該表征的人也不發(fā)生影響。包含下述三層含義：

　　A.若當事人在享有、變動物權時依法定要求進行了公示，第三人因信賴該公示而為一定行為，事后即使公示出來的物權狀態(tài)與真實的物權狀態(tài)不符，第三人取得的物權亦受保護；

　　B.若當事人在享有、變動物權時依法進行了公示，則其物權足以對抗第三人；

　　C.若當事人在享有、變動物權時未依法進行公示，則其物權不得對抗第三人。

　�、任餀鄡�(yōu)先原則——物權優(yōu)先債權是原則，債權優(yōu)先物權是另外；

　�、盼餀嗟膬�(yōu)先性——是指同一物上存在數(shù)個互相沖突的權利時，效力較強的權利排斥效力較弱的權利而率先獲得實現(xiàn)。這種優(yōu)先效力表現(xiàn)在兩個方面：

　�、傥餀嘀�間的優(yōu)先效力；

　�、谖餀嘞鄬τ趥鶛嗟膬�(yōu)先效力；——是指同一物上既存在物權，又存在債權時，物權的實現(xiàn)優(yōu)先于債權。

　�、莆餀鄡�(yōu)先債權的例外——買賣不破租賃

　　在現(xiàn)代法上，租賃權日益物權化，為了保護承租人利益，維護正常的租賃關系，法律規(guī)定，租賃期間租賃物所有權變更的，不影響原承租人的債權，原承租合同對新主人仍有拘束力。

　�、遣煌瑩�保物權之間的優(yōu)先性

　　a.在不動產(chǎn)擔保的場合——留置權>抵押權

　　b. 在動產(chǎn)擔保的場合——①質(zhì)押先于抵押設立的：留置權>質(zhì)押權>抵押權；

　�、诘盅合扔谫|(zhì)押設立的：留置權>登記抵押權>質(zhì)押權>未登記的抵押權。

　�、晌餀嗖坏脼E用原則(《物權法》第7條)

　　物權的取得與行使，應守法、尊重社會公德，不得損害共同利益和他人合法權益。

　　3.物權的追及效力——指物權成立后，不論其標的物輾轉(zhuǎn)至何人之手，權利人均可以追及標的物之所在，并直接行使權利。即只要在最后占有人處發(fā)現(xiàn)自己的物，就可予以追回。

　　4.物上請求權

　�、盼锷险埱髾唷�—是指物權人在其權利實現(xiàn)上遇有某種妨害或者有被妨害之虞時，物權人為回復其物

　　權的圓滿狀態(tài)，有權請求妨害人為或不為一定行為的權利。

　�、埔勒铡段餀喾ā返囊�(guī)定，物上請求權的具體內(nèi)容包括:

　�、俜颠�原物；

　�、谂懦�妨害；

　�、巯�除危險；

　�、芑謴驮瓲睢�

　　5.我國物權變動模式

　�、呕�于法律行為的物權變動必須以法律行為(債權行為)的有效為前提；

　�、频怯浭遣粍赢a(chǎn)物權變動的生效要件——即有效債權行為+登記=不動產(chǎn)物權變動；

　�、墙桓妒莿赢a(chǎn)物權變動的生效要件——即有效債權行為+交付=動產(chǎn)物權變動；

　�、葘τ诖�舶、飛行器、機動車等重要交通工具的物權變動，非經(jīng)登記，不得對抗第三人。

　�、晌覈�物權變動模式的例外——

　�、偻恋爻邪�經(jīng)營權，自合同生效時設立；事后縣級以上人民政府發(fā)給的土地承包經(jīng)營權證并登記

　　在冊，只是對權利的確認而已。

　�、诘匾蹤啵�自合同生效時設立；登記與否全憑當事人自愿選擇，但是不登記的地役權不得對抗善意第三人。

　　6.所有權的權能

　�、欧e極權能

　�、僬加袡嗄堋�—是指所有人對所有物加以實際管領或控制的權利。

　�、谑褂脵嗄�

　　是指在不毀損所有物本體或者變更其性質(zhì)的前提下，依照所有的性能和用途對其加以利用，即發(fā)揮物的使用價值。

　�、凼找鏅嗄�

　　是指收取由原物產(chǎn)生的新增經(jīng)濟價值的權能，包括孳息和利用原物進行生產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤等。

　�、芴幏謾嗄�

　　是指對物依法處置以決定其命運的權能；包括：a.事實上的處分權能——對物進行實質(zhì)的變形、改造、毀損等物理性的事實行為；b.法律上的處分權能——對標的物的所有權進行移轉(zhuǎn)、限制或者消滅，從而使其所有權發(fā)生變動的法律行為。

　�、葡麡O權能—“排除他人干涉”

　　是指所有人排斥并除去他人對所有物的不法侵害。且只有在受到他人的不法干涉的時候這項權能才能顯現(xiàn)出來。

　　7.建筑物區(qū)分所有權

　　⑴復合性；

　　建筑物區(qū)分所有權由專有所有權、共有所有權和成員權三部分組成。

　�、賹Ｓ兴�有權——對專有部分的占有、使用、收益和處分的權利。專有部分，即在構造上能夠明確

　　區(qū)分，具有排他性且可以獨立使用的建筑物部分。

　�、诠灿兴�有權——區(qū)分所有權人根據(jù)法律和管理規(guī)約的規(guī)定，對共有部分所享有的占有、使用和收益的權利。根據(jù)《物權法》規(guī)定，以下部分屬于業(yè)主共有：

　　a.建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；

　　b.建筑物區(qū)劃內(nèi)的綠地，城鎮(zhèn)公共綠地、明示個人所有的除外；

　　c.建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務用房；

　　d.占用業(yè)主共用的道路或者其它場地用于停放汽車的車位；

　　e.建筑物及其附屬設施的維修基金。

　　③成員權——建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構造、權利歸屬和使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體的一名成員所享有的權利和承擔的義務。

　　成員權是一種永續(xù)性權利，只要建筑物存在，區(qū)分所有人之間的團體關系就會存續(xù)，原則上不會解散。

　　⑵專有所有權的主導性

　�、賲^(qū)分所有權人取得專有所有權便取得了共有所有權和成員權；反之，喪失專有所有權的也就同時喪失了共有所有權和成員權。

　�、趯Ｓ兴�有權的大小，決定了共有所有權和成員權的大小；

　　③在區(qū)分所有權的設定登記上，只登記專有所有權，共有所有權和成員權不需要登記。

　�、且惑w性——其組成的三要素必須結(jié)為一體不可分離

　�、葯嗬�主體身份的多重性

　　8.所有權的取得

　�、旁�始取得

　　①先占

　　構成要件：

　　A.對象是無主物，最常見者是拋棄物，即基于所有人或處分人的意志而放棄所有權的物。注意：無人繼承又無人受遺贈的財產(chǎn)，歸國家所有，不適用先占。

　　B.標的物為動產(chǎn)。但下列動產(chǎn)不適用先占：

　　a.尸體；依公序良俗，死者的尸體歸其親屬所有，不得先占；

　　b.宣布為國家所有的資源如野生動物資源；

　　c.他人享有獨占性權利的物。

　　C.必須以所有的意思占有無主物。

　�、诎l(fā)現(xiàn)隱藏物、埋藏物；(法律效果類似于拾得遺失物)

　　③拾得遺失物、漂流物、失散的飼養(yǎng)動物；

　　A.遺失物——非基于遺失人的意志而暫時喪失占有的物。遺失物的要件有：

　　a.須為他人之物；

　　b.須為動產(chǎn)，不動產(chǎn)永不構成遺失物；

　　c.遺失人對于物的占有的喪失須非出于自己的意思；

　　d.須非隱藏物。

　　B.拾得——發(fā)現(xiàn)并實際占有遺失物。

　　C.拾得遺失物的法律效果——拾得人無論經(jīng)過多長時間，均不能取得所有權，而應當返還給權利人。

　�、芴砀健�—是附合、混合和加工的通稱。

　　A.附合是指不同所有人的有形物結(jié)合在一起無法分離或不宜分離，而交易上認為一物者。

　　B.混合是指不同所有人的動產(chǎn)混雜在一起，無法識別或識別費用過巨，成為混合物；

　　C.加工是在他人之物上附加自己有價值的勞動，使之成為一新物。

　　⑤善意取得

　　A.善意取得是指無權處分人在不法將其受托占有的他人的物轉(zhuǎn)讓給受讓人的，如果受讓人取得該物時是善意的，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。

　　B.善意取得的構成要件：

　　a.標的物包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)；

　　b.轉(zhuǎn)讓人須無處分權；

　　c.須基于有償法律行為而轉(zhuǎn)讓；

　　d.轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)已經(jīng)完成交付或登記。

　　C.善意取得的法律效果

　　a.受讓人取得標的物所有權，真權利人喪失標的物所有權；

　　b.真權利人可以根據(jù)法律對轉(zhuǎn)讓人行使損害賠償請求權。

　�、迺r效取得(我國法律不予承認)

　　⑦其他。

　　⑵繼受取得(①買賣； ②互易； ③贈與； ④遺贈； ⑤繼承)